Αγορά ακινήτου κάτω από την αντικειμενική αξία: Ποιο ποσό πρέπει να δικαιολογηθεί στην Εφορία

Ένα από τα πιο συχνά ερωτήματα που καλούνται να αντιμετωπίσουν οι αγοραστές ακινήτων αφορά το ποσό που πρέπει να δικαιολογηθεί στην φορολογική αρχή, όταν η συμφωνηθείσα τιμή πώλησης είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Τη σαφή διαχωριστική γραμμή ανάμεσα στη φορολογητέα αξία και την πραγματική δαπάνη έρχεται να ορίσει η απόφαση 2086/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), ξεκαθαρίζοντας το τοπίο για τον υπολογισμό του τεκμηρίου απόκτησης.

Διαφορετικός υπολογισμός για φόρο μεταβίβασης και τεκμήριο

Σύμφωνα με την κρίση του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου, για την κάλυψη του τεκμηρίου απόκτησης περιουσιακού στοιχείου δεν προσμετράται αυτομάτως η αντικειμενική αξία. Βάση για τον υπολογισμό της δαπάνης που καλείται να καλύψει ο αγοραστής αποτελεί το ποσό που πράγματι καταβλήθηκε στον πωλητή, μαζί με τα σχετικά έξοδα (φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά κ.ά.), υπό την προϋπόθεση ότι το τίμημα αυτό αποδεικνύεται πλήρως.

Αντιθέτως, όσον αφορά τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου, η νομοθεσία ορίζει ότι αυτός υπολογίζεται πάντα επί της υψηλότερης αξίας. Συνεπώς, εάν ένα ακίνητο μεταβιβαστεί έναντι 150.000 ευρώ αλλά η αντικειμενική του αξία ανέρχεται στις 220.000 ευρώ:

• Ο φόρος μεταβίβασης θα υπολογιστεί επί της αντικειμενικής αξίας των 220.000 ευρώ.

• Το τεκμήριο απόκτησης που θα πρέπει να καλύψει ο αγοραστής στην εφορία αντιστοιχεί στο πραγματικό τίμημα των 150.000 ευρώ (συν τα παρεπόμενα έξοδα).

Η απόφαση-σταθμός του ΣτΕ

Το ζήτημα έφτασε στο ΣτΕ μετά από προσφυγή φορολογουμένου σε υπόθεση όπου η απόκλιση ήταν ιδιαίτερα μεγάλη. Το ακίνητο είχε αντικειμενική αξία 331.403 ευρώ, ενώ το αναγραφόμενο τίμημα στο συμβόλαιο ανερχόταν σε 56.000 ευρώ.

Αν και η φορολογική διοίκηση χρέωσε αρχικά τη δαπάνη βάσει της αντικειμενικής αξίας, το δικαστήριο έκρινε ότι ο φορολογούμενος διατηρεί το δικαίωμα να αποδείξει πως η χρηματική καταβολή που πραγματοποίησε ήταν πράγματι μικρότερη.

Ο καθοριστικός ρόλος των τραπεζικών συναλλαγών

Για την κατοχύρωση του χαμηλότερου τιμήματος απέναντι στον φορολογικό έλεγχο, η απλή αναγραφή του ποσού στο συμβόλαιο δεν κρίνεται επαρκής. Απαιτείται η απόλυτη ταύτιση και τεκμηρίωση μέσω των τραπεζικών κινήσεων (μεταφορές κεφαλαίων, εξόφληση μέσω τραπεζικών λογαριασμών), ώστε να αποδεικνύεται η διαδρομή του χρήματος.

Παράλληλα, ο έλεγχος λειτουργεί αμφίδρομα: εάν από τις τραπεζικές διασταυρώσεις προκύψει ότι καταβλήθηκε ποσό μεγαλύτερο από το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο, η φορολογική αρχή προσαρμόζει το τεκμήριο στο πραγματικό, υψηλότερο ποσό που διακινήθηκε.

Τρόποι κάλυψης του τεκμηρίου

Πριν από την ολοκλήρωση της μεταβίβασης, οι αγοραστές καλούνται να επιβεβαιώσουν αν διαθέτουν την απαιτούμενη κάλυψη για την πραγματική δαπάνη. Η δικαιολόγηση του ποσού μπορεί να γίνει μέσω:

• Δηλωμένων εισοδημάτων τρέχοντος ή προηγούμενων ετών (ανάλωση κεφαλαίου).

• Λήψης τραπεζικού δανείου.

• Εσόδων από πώληση άλλων περιουσιακών στοιχείων.

• Νόμιμα δηλωμένης χρηματικής γονικής παροχής ή δωρεάς.