Ακίνητα: Οι νέες ρυθμίσεις για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές που θα «ξεκλειδώσουν» τα κλειστά σπίτια

Πελοπόννησος Newsroom

Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών εισάγει νέες ρυθμίσεις από τον Νοέμβριο 2025, μέσω του φορολογικού νομοσχεδίου, με στόχο να «ξεκλειδώσουν» χιλιάδες κλειστά ακίνητα και να ενισχυθεί η μακροχρόνια μίσθωση. Οι διατάξεις, που θα ισχύσουν άμεσα μετά τη δημοσίευσή τους σε ΦΕΚ, προσφέρουν σημαντικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες και διευκολύνσεις στους ενοικιαστές, ιδιαίτερα σε πολύτεκνες οικογένειες και επαγγελματίες με συχνές μετακινήσεις.

Οι νέες ρυθμίσεις επεκτείνουν και βελτιώνουν το υφιστάμενο μέτρο της τριετούς φοροαπαλλαγής για ιδιοκτήτες που διαθέτουν κλειστά ή βραχυχρόνια μισθωμένα ακίνητα (τύπου Airbnb) για μακροχρόνια ενοικίαση. Σύμφωνα με τον Γενικό Γραμματέα Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής, Κωνσταντίνο Γλούμη-Ατσαλάκη, εκτιμάται ότι 700.000 έως 900.000 κατοικίες παραμένουν κλειστές σήμερα, και το νέο πλαίσιο στοχεύει να τις επαναφέρει στην αγορά.

Οι κύριες αλλαγές

• Επέκταση και παράταση του Μέτρου: Η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ενοίκια παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να επωφεληθούν ενοικιάζοντας ακίνητα που ήταν δηλωμένα ως κενά στο Ε2 για τουλάχιστον τρία έτη ή ως βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον ένα έτος.
• Ευελιξία για Ειδικές Κατηγορίες: Επιτρέπεται η ενοικίαση για διάστημα μικρότερο της τριετίας (τουλάχιστον έξι μήνες) σε δημόσιους υπαλλήλους, όπως γιατρούς, νοσηλευτές, εκπαιδευτικούς και ένστολους, που μετακινούνται συχνά λόγω μεταθέσεων. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να συνάψουν διαδοχικές μισθώσεις εντός της τριετίας χωρίς να χάνουν την απαλλαγή.
• Μεγαλύτερα ακίνητα για πολύτεκνους: Η φοροαπαλλαγή επεκτείνεται σε κατοικίες άνω των 120 τ.μ. για τρίτεκνες ή πολύτεκνες οικογένειες, με επιπλέον 20 τ.μ. για κάθε παιδί μετά το δεύτερο (π.χ. 140 τ.μ. για τρία παιδιά, 160 τ.μ. για τέσσερα).
• Προστασία ιδιοκτητών: Σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης δεν χάνει το φορολογικό όφελος για τα ενοίκια που έχει εισπράξει και έχει τρίμηνη προθεσμία για να βρει νέο ενοικιαστή, διατηρώντας την απαλλαγή. Η δυνατότητα αυτή παρέχεται άπαξ εντός της τριετίας.
• Μείωση φόρου: Από το 2026, ο φόρος για εισοδήματα από ενοίκια 12.000-24.000 ευρώ μειώνεται από 35% σε 25% για ακίνητα που δεν εμπίπτουν στο μέτρο της απαλλαγής.

Οφέλη για ιδιοκτήτες

Οι ιδιοκτήτες κερδίζουν σημαντικά από τη μη φορολόγηση των ενοικίων για τρία χρόνια. Για παράδειγμα, με ετήσιο μίσθωμα 8.000 ευρώ, ο ιδιοκτήτης εξοικονομεί 3.600 ευρώ σε φόρους στην τριετία (με συντελεστή 15%). Για ιδιοκτήτες με πολλαπλά ακίνητα και υψηλότερα εισοδήματα, το όφελος είναι ακόμα μεγαλύτερο, καθώς τα ενοίκια αθροίζονται και φορολογούνται με συντελεστές έως 45%. Η δυνατότητα ευελιξίας και η προστασία από πρόωρες αποχωρήσεις ενισχύουν την ελκυστικότητα του μέτρου, ιδιαίτερα σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, όπως τα νησιά.

Οφέλη για ενοικιαστές

Η αύξηση της προσφοράς κατοικιών αναμένεται να μειώσει τα ενοίκια, καθώς οι ιδιοκτήτες μπορούν να προσφέρουν ανταγωνιστικές τιμές λόγω της φοροαπαλλαγής. Οι τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες αποκτούν πρόσβαση σε μεγαλύτερα διαμερίσματα, ενώ επαγγελματίες όπως εκπαιδευτικοί και ένστολοι επωφελούνται από ευέλικτες μισθώσεις μικρότερης διάρκειας. Επιπλέον, προβλέπεται ετήσια επιστροφή ενοικίου («ενοίκιο δώρο») για το 80% των περιπτώσεων, καταβαλλόμενη κάθε 30 Νοεμβρίου.

Περιορισμοί

• Προϋποθέσεις επιλεξιμότητας: Το ακίνητο πρέπει να ήταν κενό για τρία συνεχόμενα έτη (π.χ. 2022-2024 για ενοικίαση το 2025) ή σε βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον ένα έτος. Μισθώσεις μετά την 31η Δεκεμβρίου 2026 δεν θα υπάγονται στο μέτρο.
• Απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης: Η χρήση του ακινήτου για Airbnb εντός της τριετίας ακυρώνει την απαλλαγή, με κίνδυνο αναδρομικών φόρων και προστίμων.
• Πρόωρη αποχώρηση: Αν δεν βρεθεί νέος ενοικιαστής εντός τριών μηνών από την αποχώρηση του προηγούμενου, η απαλλαγή παύει για το υπόλοιπο της τριετίας.

Η αλλαγή ιδιοκτήτη (π.χ. κληρονομιά) ή η ενοικίαση πριν την ψήφιση του νόμου παραμένουν «γκρίζες ζώνες», με διευκρινίσεις να αναμένονται μέσω ερμηνευτικής εγκυκλίου.

Παράδειγμα εφαρμογής

Ένας ιδιοκτήτης με κλειστό διαμέρισμα 100 τ.μ. που το ενοικιάζει το 2026 για 800 ευρώ/μήνα, εξοικονομεί 4.320 ευρώ σε φόρους στην τριετία (15% επί 28.800 ευρώ). Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει μετά από δύο χρόνια, ο ιδιοκτήτης διατηρεί το όφελος για τα ενοίκια που εισέπραξε και έχει τρεις μήνες για να βρει νέο ενοικιαστή.

Παράλληλα, μια πολύτεκνη οικογένεια με τέσσερα παιδιά μπορεί να ενοικιάσει διαμέρισμα 160 τ.μ., το οποίο παρέμενε κλειστό, σε προσιτή τιμή λόγω της φοροαπαλλαγής.

Ακολουθήστε μας για όλες τις ειδήσεις στο Bing News και το Google News