Ενοίκια: Τα 15 πράγματα που πρέπει να προσέξει ο ιδιοκτήτης πριν νοικιάσει το σπίτι

Ο Σεπτέμβριος δεν σημαίνει μόνο επιστροφή στις πόλεις. Είναι ένας από τους μήνες με τη μεγαλύτερη κινητικότητα στην αγορά των ενοικιάσεων. Φοιτητές αναζητούν κατοικία, εργαζόμενοι μετακομίζουν, οικογένειες αλλάζουν σπίτι, παλαιές μισθώσεις ολοκληρώνονται και νέες συμφωνίες υπογράφονται.

Από την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη μέχρι τις μεγάλες πόλεις της περιφέρειας, χιλιάδες ιδιοκτήτες βρίσκονται αυτή την περίοδο μπροστά σε ένα ερώτημα που μοιάζει απλό: σε ποιον και με ποιους όρους θα νοικιάσουν το ακίνητό τους;

Στην πράξη, όμως, μια ασφαλής και επιτυχημένη μίσθωση ξεκινά πολύ πριν από την παράδοση των κλειδιών. Η κατάσταση του σπιτιού, η επιλογή του ενοικιαστή, το ύψος του μισθώματος, το μισθωτήριο, η εγγύηση, οι λογαριασμοί, τα κοινόχρηστα και η ασφάλιση είναι μερικά μόνο από τα ζητήματα που μπορούν να καθορίσουν αν η σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή θα εξελιχθεί ομαλά ή θα μετατραπεί σε μια μακροχρόνια περιπέτεια.

Έναν ιδιαίτερα χρηστικό οδηγό για τους ιδιοκτήτες δίνουν ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, και ο αναλυτής ακινήτων και επενδυτής Ηλίας Παπαγεωργιάδης, στο βιβλίο «Αγοράζω σπίτι», από τις Εκδόσεις Καστανιώτη.

Οι συμβουλές τους ξεκινούν πριν ακόμη βγει το ακίνητο στην αγορά και φτάνουν μέχρι την υπογραφή του μισθωτηρίου, την παράδοση των κλειδιών αλλά και την παρακολούθηση της μίσθωσης.

1. Ελέγξτε το σπίτι πριν από την αγγελία

Πρώτος κανόνας είναι το ακίνητο να είναι κατάλληλο και ασφαλές για τη χρήση για την οποία πρόκειται να μισθωθεί.

Ο ιδιοκτήτης καλό είναι να ελέγξει την κατάσταση του σπιτιού και ειδικότερα τις ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, τα κουφώματα, τα μπαλκόνια, την ασφάλεια της εξώπορτας και γενικότερα κάθε στοιχείο που επηρεάζει την ασφαλή και ομαλή χρήση της κατοικίας.

Ένα ακίνητο που δεν βρίσκεται σε καλή, ευπρεπή και λειτουργική κατάσταση δεν θα πρέπει να βγαίνει στην αγορά.

Παράλληλα, είναι χρήσιμο στο μισθωτήριο να αποτυπώνεται η κατάσταση του ακινήτου κατά την παράδοση και ότι ο ενοικιαστής το έλεγξε και το βρήκε κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση. Όσο πιο σαφής είναι η εικόνα κατά την έναρξη της μίσθωσης, τόσο λιγότερες πιθανότητες υπάρχουν να δημιουργηθούν διαφωνίες αργότερα.

2. ΠΕΑ πριν από τη νέα μίσθωση

Στις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη περιλαμβάνεται και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ).

Το ΠΕΑ είναι απαραίτητο στις μισθώσεις κύριων χώρων και έχει δεκαετή ισχύ, εφόσον δεν έχει μεσολαβήσει ριζική ανακαίνιση ή άλλη περίπτωση που απαιτεί νέο πιστοποιητικό.

Τα στοιχεία του ΠΕΑ πρέπει να είναι διαθέσιμα και να δηλώνονται κατά την ηλεκτρονική διαδικασία υποβολής των πληροφοριακών στοιχείων της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ.

Δεν πρόκειται, επομένως, για μια λεπτομέρεια που πρέπει να αναζητηθεί αφού βρεθεί ο ενοικιαστής. Είναι ένα από τα ζητήματα που ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει τακτοποιήσει εγκαίρως.

3. Μην επιλέγετε ενοικιαστή μόνο από το υψηλότερο ενοίκιο

Η επιλογή του μισθωτή είναι ίσως η σημαντικότερη απόφαση που καλείται να πάρει ο ιδιοκτήτης.

Η μίσθωση δεν είναι μια συναλλαγή που τελειώνει με την υπογραφή του μισθωτηρίου. Εκείνη την ημέρα ουσιαστικά ξεκινά μια σχέση που μπορεί να διαρκέσει χρόνια.

Γι’ αυτό το βασικό κριτήριο δεν θα πρέπει να είναι αποκλειστικά ποιος προσφέρει το υψηλότερο μίσθωμα. Σημασία έχει ποιος μπορεί να ανταποκρίνεται με συνέπεια στις υποχρεώσεις του: ενοίκιο, κοινόχρηστα, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας και φυσικά σεβασμό στην περιουσία που του εμπιστεύεται ο ιδιοκτήτης.

Μια προσωπική συζήτηση με τον υποψήφιο ενοικιαστή μπορεί να βοηθήσει τον ιδιοκτήτη να σχηματίσει μια πληρέστερη εικόνα. Χρήσιμο είναι επίσης να γνωρίζει τα πλήρη στοιχεία του, ποιοι θα κατοικήσουν στο ακίνητο, πού κατοικεί σήμερα και για ποιον λόγο αλλάζει σπίτι.

Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να ζητηθεί και σύσταση από προηγούμενο εκμισθωτή.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν ο υποψήφιος αποφεύγει να δώσει τα πραγματικά και πλήρη στοιχεία του ή επιχειρεί να χρησιμοποιήσει στοιχεία άλλου προσώπου. Σε κάθε περίπτωση, η επιλογή μισθωτή πρέπει να γίνεται χωρίς διακρίσεις που απαγορεύονται από τη νομοθεσία.

Για ακίνητα σημαντικής αξίας και υψηλού μισθώματος, ο ιδιοκτήτης μπορεί επίσης να ζητήσει αξιόχρεο εγγυητή, ο οποίος θα συνυπογράψει το μισθωτήριο και θα αναλάβει τις υποχρεώσεις που προβλέπονται από τη συμφωνία.

4. Το υψηλότερο ενοίκιο δεν είναι πάντα η καλύτερη επιλογή

Οι ζητούμενες τιμές στις αγγελίες δεν ταυτίζονται απαραίτητα με τα πραγματικά ενοίκια που συμφωνούνται.

Το γεγονός ότι στην ίδια περιοχή υπάρχουν ακίνητα που προσφέρονται, για παράδειγμα, προς 500 ευρώ δεν σημαίνει ότι πράγματι μισθώνονται σε αυτή την τιμή.

Η πραγματική απόδοση ενός ακινήτου κρίνεται από τα χρήματα που εισπράττει ο ιδιοκτήτης και όχι από το ποσό που αναγράφεται στην αγγελία.

Ένας συνεπής ενοικιαστής που καταβάλλει σταθερά ένα λογικό μίσθωμα μπορεί τελικά να αποδειχθεί πολύ καλύτερη οικονομική επιλογή από έναν μισθωτή που συμφώνησε σε υψηλότερο ποσό, αλλά αδυνατεί να το καταβάλλει.

5. Η κύρια κατοικία έχει ελάχιστη διάρκεια τρία χρόνια

Ένα βασικό σημείο που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες αφορά τη διάρκεια της μίσθωσης.

Στις μισθώσεις κύριας κατοικίας η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια είναι τρία χρόνια, ακόμη και αν στο μισθωτήριο έχει αναγραφεί μικρότερη διάρκεια.

Αυτό σημαίνει ότι η αναγραφή διάρκειας ενός ή δύο ετών δεν περιορίζει την υποχρεωτική τριετή διάρκεια της μίσθωσης.

Διαφορετική είναι η περίπτωση της δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας, καθώς και ορισμένων περιπτώσεων προσωρινής διαμονής, όπου η διάρκεια καθορίζεται από τη συμφωνία των δύο πλευρών. Για τον λόγο αυτό πρέπει να αποτυπώνονται με σαφήνεια στο μισθωτήριο τόσο η χρήση του ακινήτου όσο και η συμφωνημένη διάρκεια.

6. Το μισθωτήριο δεν είναι τυπική διαδικασία

Η προφορική συμφωνία δεν αρκεί για να προστατεύσει αποτελεσματικά τις δύο πλευρές.

Για κάθε νέα μίσθωση ή τροποποίηση υπάρχουσας συμφωνίας πρέπει να υπάρχει έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό, στο οποίο να καταγράφονται με σαφήνεια οι όροι της σχέσης.

Στο μισθωτήριο πρέπει να περιλαμβάνονται τα πλήρη στοιχεία του ενοικιαστή, ο ΑΦΜ, η χρήση του ακινήτου, το μηνιαίο μίσθωμα, η διάρκεια και τα υπόλοιπα ουσιώδη στοιχεία της συμφωνίας, καθώς και τα πρόσωπα που θα κατοικούν στο ακίνητο, όπου απαιτείται.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται πριν από την υπογραφή κάθε όρου. Όταν υπάρχουν σύνθετα ζητήματα, η συνδρομή δικηγόρου μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα χρήσιμη.

7. Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ

Μετά τη συμφωνία των δύο πλευρών ακολουθεί η προβλεπόμενη ηλεκτρονική διαδικασία στην ΑΑΔΕ.

Ο εκμισθωτής υποβάλλει ηλεκτρονικά τα στοιχεία της μίσθωσης και ο μισθωτής ενημερώνεται για τη σχετική δήλωση και τη διαδικασία αποδοχής της, σύμφωνα με όσα ισχύουν κάθε φορά.

Η ηλεκτρονική δήλωση, ωστόσο, δεν πρέπει να συγχέεται με το ιδιωτικό μισθωτήριο. Πρόκειται για διαφορετικές διαδικασίες και η ηλεκτρονική δήλωση δεν υποκαθιστά την ανάγκη ύπαρξης αναλυτικού συμφωνητικού που αποτυπώνει τους όρους της μίσθωσης.

8. Προκαταβολή και εγγύηση μόνο με υπογεγραμμένο μισθωτήριο

Μια πρακτική συμβουλή που έχει ιδιαίτερη σημασία είναι να μην λαμβάνεται προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν υπογραφεί το μισθωτήριο.

Παράλληλα, η εγγύηση πρέπει να αντιμετωπίζεται με σαφείς όρους. Δεν αποτελεί αυτομάτως ποσό που ο ιδιοκτήτης μπορεί να κρατήσει στο τέλος της μίσθωσης.

Γι’ αυτό είναι σημαντικό να αποτυπώνεται από την αρχή τι ακριβώς έχει συμφωνηθεί μεταξύ των δύο πλευρών.

9. Ρεύμα πρώτα στον ενοικιαστή, κλειδιά μετά

Μία από τις πιο πρακτικές κινήσεις πριν από την εγκατάσταση του νέου ενοικιαστή αφορά τις παροχές.

Η σύσταση είναι η ηλεκτροδότηση να περάσει πρώτα στο όνομα του νέου μισθωτή και στη συνέχεια να παραδοθούν τα κλειδιά.

Αντίστοιχη προσοχή χρειάζεται στις υπόλοιπες παροχές, όπως φυσικό αέριο και τηλεφωνία. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να αποφεύγει να αφήνει ενεργές συνδέσεις στο δικό του όνομα μετά την παράδοση του ακινήτου.

Ιδιαίτερη σημασία έχει και η σωστή καταγραφή της ένδειξης του μετρητή κατά την παράδοση, ώστε να είναι ξεκάθαρο ποια κατανάλωση αντιστοιχεί σε κάθε περίοδο.

10. Προσοχή στις ρευματοκλοπές

Η μεταφορά της παροχής στο όνομα του νέου ενοικιαστή λειτουργεί και ως μέτρο προστασίας του ιδιοκτήτη από προβλήματα που μπορεί να προκύψουν από ενέργειες τρίτων.

Η σωστή καταγραφή της παροχής, του μετρητή και της ημερομηνίας παράδοσης του ακινήτου μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα χρήσιμη σε περίπτωση μεταγενέστερης διαφωνίας.

11. Παρακολουθήστε τα κοινόχρηστα

Η ευθύνη του ιδιοκτήτη δεν τελειώνει με την υπογραφή του μισθωτηρίου.

Είναι χρήσιμο να διατηρεί επαφή με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας και να ενημερώνεται για την πορεία εξόφλησης των κοινοχρήστων.

Ο διαχειριστής θα πρέπει να διαθέτει τα στοιχεία επικοινωνίας του ιδιοκτήτη, ώστε να μπορεί να τον ειδοποιήσει έγκαιρα σε περίπτωση καθυστέρησης ή άλλου προβλήματος.

Η έγκαιρη ενημέρωση μπορεί να αποτρέψει τη συσσώρευση οφειλών και δυσάρεστες εκπλήξεις.

12. Καταγράψτε παροχή και μετρητή νερού

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται και στους λογαριασμούς ύδρευσης.

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει τον αριθμό παροχής και τον αριθμό του μετρητή. Τα στοιχεία αυτά είναι χρήσιμο να καταγράφονται στο μισθωτήριο ή στο πρωτόκολλο παράδοσης.

Παράλληλα, η παρακολούθηση των λογαριασμών μπορεί να αποτρέψει τη συσσώρευση σημαντικών οφειλών που θα δημιουργήσουν πρόβλημα στον ιδιοκτήτη.

13. Μην αφήνετε ανασφάλιστο το ακίνητο

Η μίσθωση ενός ακινήτου δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης παύει να έχει λόγο να το προστατεύει.

Η ασφαλιστική κάλυψη έναντι βασικών κινδύνων, όπως πυρκαγιά, πλημμύρα και σεισμός, μπορεί να περιορίσει σημαντικά τις οικονομικές συνέπειες ενός σοβαρού περιστατικού.

Ένα ακίνητο που αποφέρει εισόδημα μπορεί σε περίπτωση μεγάλης ζημιάς να προκαλέσει διπλή απώλεια: κόστος αποκατάστασης και απώλεια μισθωμάτων.

14. Κρατήστε αρχείο της κατάστασης του ακινήτου

Πριν από την παράδοση των κλειδιών, είναι χρήσιμο να υπάρχει όσο το δυνατόν πιο σαφής εικόνα της κατάστασης στην οποία παραδίδεται το ακίνητο.

Η καταγραφή των μετρητών, των παροχών, του εξοπλισμού και τυχόν υφιστάμενων φθορών μπορεί να αποτρέψει μελλοντικές διαφωνίες.

Ακόμη και μια αναλυτική καταγραφή μαζί με φωτογραφίες της κατάστασης του ακινήτου κατά την παράδοση μπορεί να λειτουργήσει ως πολύτιμο αρχείο για τις δύο πλευρές.

15. Μιλήστε πρώτα πριν το πρόβλημα γίνει σύγκρουση

Η μίσθωση κατοικίας είναι πάνω απ’ όλα μια διαρκής σχέση μεταξύ ανθρώπων.

Όταν εμφανίζεται ένα πρόβλημα, η πρώτη κίνηση δεν χρειάζεται να είναι η σύγκρουση. Η επικοινωνία και η προσπάθεια συνεννόησης μπορούν συχνά να λύσουν ένα ζήτημα πριν αυτό οδηγηθεί σε μακρόχρονη και δαπανηρή αντιδικία.

Τα 5 «μη» πριν νοικιάσετε το ακίνητο

Οι βασικές προφυλάξεις μπορούν να συνοψιστούν σε πέντε απλούς κανόνες:

• Μην πάρετε προκαταβολή ή εγγύηση πριν υπογραφεί το μισθωτήριο.
• Μην προχωρήσετε σε μίσθωση χωρίς να γνωρίζετε τα πλήρη και πραγματικά στοιχεία του μισθωτή.
• Μην αφήσετε παροχές κοινής ωφέλειας στο όνομά σας μετά την παράδοση του ακινήτου.
• Μην παραδώσετε τα κλειδιά χωρίς να έχουν καταγραφεί οι παροχές και οι ενδείξεις των μετρητών.
• Μην βγάλετε στην αγορά ένα ακίνητο που δεν είναι ασφαλές, λειτουργικό και έτοιμο προς κατοίκηση.

Τελικά, το σωστό νοίκιασμα ενός σπιτιού δεν κρίνεται από το πόσο γρήγορα βρέθηκε ενοικιαστής ούτε από το υψηλότερο ποσό που γράφτηκε στην αγγελία.

Κρίνεται από το αν το ενοίκιο καταβάλλεται σταθερά, οι υποχρεώσεις τηρούνται, το ακίνητο προστατεύεται και, όταν έρθει η ώρα, επιστρέφεται στον ιδιοκτήτη χωρίς εκκρεμότητες.

Και ίσως αυτή να είναι η χρησιμότερη συμβουλή για κάθε ιδιοκτήτη: ο «καλός μισθωτής» είναι συχνά πολυτιμότερος από το «καλό μίσθωμα».

Ακολουθήστε μας για όλες τις ειδήσεις στο Bing News και το Google News