Γιατί η πολυκατοικία «ρίχνει» την τιμή του διαμερίσματος: Ο παράγοντας που μπορεί να κόψει έως 20% από την αξία
Η ελληνική αγορά ακινήτων κινείται ανοδικά, όμως η τελική τιμή ενός διαμερίσματος δεν κρίνεται μόνο από τα τετραγωνικά, τη θέση ή την ανακαίνιση. Υπάρχει ένας παράγοντας που συχνά υποτιμάται και, στην πράξη, αποδεικνύεται καθοριστικός για την εμπορική του αξία: η κατάσταση και η διαχείριση της πολυκατοικίας.
Σε μια αγορά όπου η ζήτηση παραμένει υψηλή, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα, η εικόνα της πολυκατοικίας μπορεί να καθορίσει αν ένα ακίνητο θα πουληθεί γρήγορα και σε καλή τιμή ή αν θα «κολλήσει» στην αγγελία. Κοινόχρηστοι χώροι σε κακή κατάσταση, προβλήματα συντήρησης και έλλειψη διαφάνειας στη διαχείριση μεταφράζονται άμεσα σε χαμηλότερη αποτίμηση, ακόμη κι αν το ίδιο το διαμέρισμα είναι ανακαινισμένο και πλήρως λειτουργικό.
Έρευνα της Billys, ελληνικής νεοφυούς επιχείρησης που δραστηριοποιείται στη διαχείριση πολυκατοικιών και επαγγελματικών κτιρίων, δείχνει ότι η πολυκατοικία θα έπρεπε να λειτουργεί ως ένας μικρός οικονομικός οργανισμός. Όταν αυτό δεν συμβαίνει, εμφανίζονται τρία επαναλαμβανόμενα προβλήματα: κακή διαχείριση ταμείου, ανεπαρκής συντήρηση και πλήρης απουσία σχεδιασμού για το μέλλον.
Η έλλειψη ρευστότητας οδηγεί σε απλήρωτους λογαριασμούς και αδυναμία αντιμετώπισης ακόμη και βασικών αναγκών. Παράλληλα, βλάβες που καθυστερούν να αποκατασταθούν, προβλήματα στους κοινόχρηστους χώρους και εικόνα εγκατάλειψης δημιουργούν ένα περιβάλλον σταδιακής απαξίωσης. Τα δεδομένα δείχνουν ότι αυτή η εικόνα μπορεί να μειώσει την εμπορική αξία ενός διαμερίσματος έως και 20%, ακόμη κι αν πρόκειται για ακίνητο αντίστοιχο άλλων της ίδιας περιοχής.
Ιδιαίτερα κρίσιμος παράγοντας αποδεικνύεται ο ανελκυστήρας. Σε πολυκατοικίες με κακώς συντηρημένο ή μη λειτουργικό ασανσέρ, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο πέφτουν αισθητά, ειδικά για διαμερίσματα σε υψηλούς ορόφους. Το κόστος επισκευής και πιστοποίησης γίνεται άμεσα αντικείμενο διαπραγμάτευσης και συχνά οδηγεί σε «κούρεμα» της ζητούμενης τιμής.
Αντίστοιχη επίδραση έχει και η διαχείριση της θέρμανσης. Κοινόχρηστα συστήματα χωρίς έλεγχο κόστους, σαφή κατανομή δαπανών και διαφάνεια μειώνουν την ελκυστικότητα ενός ακινήτου. Αντίθετα, πολυκατοικίες με οργανωμένη και αποδοτική διαχείριση αποτιμώνται σαφώς καλύτερα από αγοραστές και ενοικιαστές.
Η πρώτη εικόνα του κτιρίου παίζει καθοριστικό ρόλο ήδη από την είσοδο. Το κλιμακοστάσιο, ο φωτισμός, η καθαριότητα και η συνολική κατάσταση των κοινόχρηστων λειτουργούν ως «φίλτρο» πριν καν ο ενδιαφερόμενος δει το διαμέρισμα. Μεσίτες και εκτιμητές επισημαίνουν ότι σκοτεινοί χώροι, θορυβώδης ανελκυστήρας ή εμφανή σημάδια εγκατάλειψης μεταφράζονται αυτόματα σε μελλοντικά έξοδα και οδηγούν είτε σε άμεση απαίτηση για έκπτωση είτε σε αποχώρηση από τη διαδικασία.
Το ύψος των κοινοχρήστων είναι επίσης από τις πρώτες πληροφορίες που ζητούν όσοι ενδιαφέρονται για αγορά ή ενοικίαση. Υπάρχει μάλιστα ένα «ψυχολογικό όριο», πέρα από το οποίο ακόμη και ένα ποιοτικό ακίνητο χάνει αισθητά σε ελκυστικότητα. Σύμφωνα με τα στοιχεία, το πρόβλημα δεν είναι μόνο το ποσό, αλλά κυρίως η αδυναμία αιτιολόγησής του. Όταν δεν υπάρχει διαφάνεια, η δυσπιστία αυξάνεται και η αξία πιέζεται προς τα κάτω.
Περίπου τέσσερις στους δέκα ενοίκους καθυστερούν ή οφείλουν κοινόχρηστα, γεγονός που οδηγεί σε συσσωρευμένα χρέη και περιορισμένη συντήρηση. Το αποτέλεσμα είναι ένας φαύλος κύκλος που επηρεάζει αρνητικά όλα τα διαμερίσματα της πολυκατοικίας, ανεξαρτήτως κατάστασης.
Παρά τα παραπάνω, οι παρεμβάσεις με τον μεγαλύτερο αντίκτυπο δεν είναι απαραίτητα οι πιο δαπανηρές. Η τακτική καθαριότητα, οι οργανωμένες απεντομώσεις, η βασική συντήρηση και η έγκαιρη πιστοποίηση του ανελκυστήρα μπορούν να βελτιώσουν άμεσα την εικόνα του κτιρίου. Η απόσβεση τέτοιων κινήσεων είναι σχεδόν άμεση, καθώς το ακίνητο γίνεται πιο ελκυστικό στην αγορά από την πρώτη κιόλας επίσκεψη.
Η γενική εικόνα δείχνει ότι η απαξίωση δεν συνδέεται απαραίτητα με την ηλικία του κτιρίου, αλλά με τη νοοτροπία διαχείρισης. Εκεί όπου υπάρχει οργάνωση, συνεργασία των ιδιοκτητών και σαφείς διαδικασίες, η αξία διατηρείται. Όπου όχι, η υποβάθμιση έρχεται σταδιακά και συνήθως γίνεται αντιληπτή όταν είναι πλέον αργά.
Η «Πελοπόννησος» και το pelop.gr σε ανοιχτή γραμμή με τον Πολίτη
Η φωνή σου έχει δύναμη – στείλε παράπονα, καταγγελίες ή ιδέες για τη γειτονιά σου.
Ακολουθήστε μας για όλες τις ειδήσεις στο Bing News και το Google News
