Πάτρα: Ο συντελεστής δόμησης ανοίγει δρόμους – Ποια είναι η άποψη του πρώην δημάρχου Ανδρέα Καράβολα

Σωτήρης Παπανδρέου

Μια παλιά πολεοδομική διεκδίκηση της Πάτρας επανέρχεται στο προσκήνιο με την ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, σε έξι περιοχές της πόλης.
Οι προτεινόμενες από το Υπουργείο Περιβάλλοντος, Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης βρίσκονται σε τμήματα των Κάτω Συχαινών, του Γηροκομείου–Τζολεΐκων, της Εγλυκάδας, της Κούτσα–Εγλυκάδας και των Δεμενίκων–Μεταμόρφωσης Σωτήρος.

Ο μηχανισμός επιτρέπει την αξιοποίηση δικαιωμάτων δόμησης που παραμένουν δεσμευμένα σε άλλα ακίνητα, όπως διατηρητέα ή ιδιοκτησίες προορισμένες για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους. Μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, αυτά μπορούν να μεταφερθούν σε ακίνητα των καθορισμένων ζωνών. Ετσι, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου προέλευσης αποζημιώνεται και το ακίνητο υποδοχής αποκτά δυνατότητα πρόσθετης εκμετάλλευσης, μέσα στα όρια που θα θεσμοθετηθούν.

Οι έξι ζώνες καταλαμβάνουν συνολικά 857 στρέμματα. Η δομήσιμη έκτασή τους, αφαιρουμένων των δρόμων και των κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, υπολογίζεται σε 596 στρέμματα.

Ανδρέας Καράβολας

Ο πρώην δήμαρχος Ανδρέας Καράβολας βλέπει στη νέα διαδικασία μια σημαντική ευκαιρία, όχι μόνο για την οικοδομική δραστηριότητα, αλλά κυρίως για την εφαρμογή του Σχεδίου Πόλης και την υλοποίηση κοινόχρηστων χώρων.

Μιλώντας στην «Π», υπενθυμίζει ότι είχε προτείνει τον συγκεκριμένο μηχανισμό ήδη από τη δεκαετία του 1990, επιμένοντας ότι η μεταφορά δικαιωμάτων πρέπει να πραγματοποιείται εντός του ίδιου πολεοδομικού συγκροτήματος.

Κατά τον πρώην δήμαρχο, το μεγαλύτερο όφελος μπορεί να προκύψει για τον Δήμο Πατρέων. Δεκάδες ιδιωτικά ακίνητα παραμένουν δεσμευμένα επί χρόνια για δρόμους, πλατείες και άλλες κοινωφελείς χρήσεις, χωρίς να έχουν ολοκληρωθεί οι απαιτούμενες αποζημιώσεις.

Η επισήμανσή του συνδέεται άμεσα με την πρόταση της αρχιτέκτονα Χαράς Παπαδάτου-Γιαννοπούλου, η οποία είχε συνεργαστεί με τη δημοτική αρχή Καράβολα. Μελέτη της το 1993 υπολόγιζε ότι, μέσω ελεγχόμενης αξιοποίησης του συντελεστή, η επιβάρυνση του Δήμου για αποζημιώσεις μπορούσε να περιοριστεί από 2,43 δισ. δραχμές σε περίπου 115 εκατομμύρια.

Σήμερα, το νέο πολεοδομικό σχέδιο προβλέπει δυνατότητα υποδοχής περίπου 112.739 πρόσθετων τετραγωνικών μέτρων δόμησης.

Το στοίχημα, ωστόσο, δεν περιορίζεται στην αύξηση των οικοδομικών δικαιωμάτων. Είναι να αξιοποιηθεί ο μηχανισμός αυτός, ώστε να αποζημιωθούν με δικαιώματα δεσμευμένες ιδιοκτησίες, να διανοιχθούν δρόμοι και να αποκτήσει επιτέλους η Πάτρα τους δημόσιους χώρους που προβλέπονται στα σχέδιά της εδώ και δεκαετίες.

Ο κ. Καράβολας τόνισε ότι η μεταφορά συντελεστή μπορεί να αποτελέσει έναν πολύτιμο, άυλο πόρο στα χέρια της Τοπικής Αυτοδιοίκηση για να υλοποιεί τα πολεοδομικά της σχέδια χωρίς να καταβάλλει χρήμα στους δικαιούχους, αλλά τίτλους δόμησης ως αντάλλαγμα. Με αυτό τον τρόπο, οι ιδιοκτήτες θα αποκτούν δικαίωμα να χτίζουν λίγο παραπάνω, όπου αυτό είναι εφικτό και παράλληλα, οι δήμοι θα μπορούν χωρίς οικονομικό κόστος να προβαίνουν ευκολότερα σε διανοίξεις του Σχεδίου Πόλης. Τώρα, αναδύεται μια χρυσή ευκαιρία, τόνισε ο κ. Καράβολα, ώστε ο Δήμος Πατρέων να διεκδικήσει πάλι αυτό το δικαίωμα μέσω της διαβούλευσης.

Χαρά Παπαδάτου Γιαννοπούλου: Η Πάτρα θα ήταν σήμερα μια εντελώς διαφορετική πόλη

Η αρχιτέκτονας Χαρά Παπαδάτου Γιαννοπούλου που σχεδίασε από το 1990 τη μεταφορά συντελεστή δόμησης ως λύση για τα δεσμευμένα οικόπεδα αποκαλύπτει στην «Π» πώς θα μπορούσαν να ανοίξουν δρόμοι χωρίς να επιβαρυνθεί οικονομικά ο Δήμος Πατρέων.

«Κατ’ αρχάς θα ήθελα να ευχαριστήσω τον κ. Σωτήρη Παπανδρέου για την καλοσύνη που είχε να με θυμηθεί και να ζητήσει τη γνώμη μου για το φλέγον θέμα της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.
Επειδή έχουν περάσει πολλά χρόνια, θα ήθελα να πω ότι ήμουν υπεύθυνη για τις Μελέτες ΕΠΑ (Επιχείρηση Πολεοδομικής Ανασυγκρότησης) του Νομού Αχαΐας, κατ’ ανάθεση του τότε ΥΠΕΧΩΔΕ, επί υπουργίας του Αντώνη Τρίτση, που άρχισαν το 1983 σε όλη τη χώρα.

Η επί έτη ενασχόλησή μου με τις πολεοδομικές μελέτες μού ενίσχυσε την πεποίθηση ότι η νομοθεσία μας, ως προς τις εισφορές γης για την κάλυψη των αναγκαίων κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, ήταν όχι μόνον ατελής αλλά και κοντόφθαλμη και τελικά άδικη. Αντιμετώπιζε και αντιμετωπίζει ένα κοινωνικό και αναπτυξιακό θέμα με στυγνό λογιστικό τρόπο. Κατέληγε, στην ουσία, σε βλάβη όλων των εμπλεκομένων και καταργούσε εν τοις πράγμασι την αναπτυξιακή διάσταση των μελετών αυτών. Η προσεκτική προσέγγιση του θέματος με οδήγησε στη διαπίστωση ότι υπάρχει λύση επωφελής για όλους.

Το 1991 δημοσίευσα σε μικρό τεύχος μια νέα πρόταση σχεδιασμού, η οποία είχε πολλές διαστάσεις.

Μία από αυτές ήταν η ριζική και χωρίς χρήματα αντιμετώπιση του ζητήματος των ρυμοτομούμενων ιδιοκτησιών από το Σχέδιο Πόλεως, τόσο προς όφελος των ιδιοκτητών όσο και του Δήμου.
Η παραπάνω πρόταση αποτέλεσε θέμα ερευνητικού προγράμματος που ανατέθηκε από το ΤΕ – Τμήμα Δυτικής Ελλάδας το 1992, με εφαρμογή της μεθόδου σε τρεις υπό ένταξη τότε περιοχές, για τις οποίες υπήρχαν τοπογραφικά υπόβαθρα: στην Παραλία Πατρών, στην Ενότητα 5 του ΠοΣΠα (Κέντρο Αρκτικού Τομέα) και στο Ρίο. Τα αποτελέσματα υπήρξαν, εν τη πράξει πλέον, άκρως ενθαρρυντικά. Στην παρουσίαση του ερευνητικού προγράμματος κλήθηκε και ήρθε εκπρόσωπος του υπουργείου.

Αποτέλεσμα του ενδιαφέροντος ήταν να νομοθετηθεί μία από τις προτάσεις της προτεινόμενης μεθόδου:

Αυτή που δίνει τη δυνατότητα ο Συντελεστής Δόμησης του ρυμοτομούμενου τμήματος οικοπέδου να προστίθεται στον ΣΔ του αρχικού οικοπέδου, χωρίς αλλαγή των όρων δόμησης και με τους περιορισμούς που τίθεντο τότε σχετικά με τη Μεταφορά Συντελεστή. Ο ιδιοκτήτης έπαιρνε ό,τι του ανήκε σε ΣΔ και ο Δήμος έπαιρνε δωρεάν το ρυμοτομούμενο τμήμα. Η πρόταση περιελήφθη στον Ν. 2145/93 (ΦΕΚ 88 Α’), άρθρο 43.

Με βάση τη νομοθετική αυτή ρύθμιση, ο Δήμος το 1993 μου ανέθεσε την εκπόνηση μελέτης με τίτλο:
Πολεοδόμηση του Κέντρου Αρκτικού Τομέα σύμφωνα με τις Διατάξεις του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου Πατρών και διερεύνηση εφαρμογής Κοινωνικού Συντελεστή σε αυτόν, καθώς και στα αραιοδομημένα τμήματα των επεκτάσεων όπου έχουν ολοκληρωθεί οι Πράξεις Εφαρμογής.
Οι περιοχές έρευνας ήταν: Ασύρματος, Περιβόλα, Συχαινά, Ανθούπολη, Βορείως Εξω Αγυιάς και Ζαρουχλέικα.

Σκοπός:
α) Η πλήρης εφαρμογή του Σχεδίου.
β) Η απόδοση των οφειλομένων στους πολίτες.
γ) Η απαλλαγή του Δήμου από το βάρος των αποζημιώσεων.
δ) Η αύξηση των εσόδων του Δήμου για την αντιμετώπιση της εφαρμογής των Σχεδίων.

Ο φάκελος της μελέτης υπάρχει στον Δήμο και την έχω δημοσιεύσει και στο βιβλίο μου Πατρώ (σελ. 303-310), στο ΣΤ΄ Κεφάλαιο περί Ελλειμμάτων.
Θα σταθώ μόνον στα συμπεράσματα της εφαρμογής της μεθόδου στις περιοχές που ζήτησε ο Δήμος, μέσω των συμπληρωμένων πινάκων της πράξης εφαρμογής. Από τα παραπάνω συγκεντρωτικά στοιχεία καταφαίνεται ότι η επιβάρυνση του Δήμου με το ισχύον σύστημα ήταν υπέρογκη και έφθανε τα 2.434.722.000 δρχ., με βάση την τιμή απαλλοτρίωσης που ίσχυε τότε. Με την εφαρμογή της παραπάνω μεθόδου, ο Δήμος θα υποχρεωνόταν να καταβάλει αποζημιώσεις μόνον 114.722.000 δρχ. και, αν θυμάμαι καλά, τα χρήματα αυτά ήταν κυρίως για οικόπεδα σχολικής στέγης, τα οποία στην ουσία δεν πλήρωνε ο Δήμος.

Ο νόμος όμως δεν μακροημέρευσε, μια και τα ελλείμματα είναι αναπόσπαστο τμήμα του DNA μας. Ο Δήμος έκανε πολλές προσπάθειες. Με την υποστήριξη του τότε δημάρχου κ. Καράβολα, πήγαμε μαζί με τον κ. Παπασπυρόπουλο και τον κ. Δελέγκο στο υπουργείο 2-3 φορές. Αλλά μας αντιμετώπισαν με ανοίκειο και αποτρεπτικό τρόπο, για κάτι που θα ωφελούσε όλους τους δήμους και τους πολίτες της Ελλάδας. (Βέβαια, αναρωτιέται κάποιος γιατί αυτή η αρνητική στάση του Υπουργείου. Αλλά αυτό δεν είναι της παρούσης). Να φανταστούμε μόνο ότι στην Επάνω Πόλη υπάρχουν ακόμη αδιάνοικτοι δρόμοι από το 1867, όταν το Σχέδιο Βούλγαρη δημοσιεύθηκε σε ΦΕΚ (Β. Δ/γμα, ΦΕΚ 30, 12 Μαΐου 1867).

Η μέθοδος αυτή εφαρμόζεται τόσο στις επεκτάσεις, με βάση τους νέους νόμους περί εισφορών γης και χρήματος, όσο και στα παλιά σχέδια, όπου θεωρώ ότι η όλη διαδικασία γίνεται απλούστερα. Τέλος, η μέθοδος αυτή, με κατάλληλους χειρισμούς, μπορεί να μειώσει τις εισφορές γης και χρήματος για τους πολίτες, για τους οποίους η επιβάρυνση είναι εξαιρετικά μεγάλη και πολλές φορές χωρίς αντίκρισμα».

Η «Πελοπόννησος» και το pelop.gr σε ανοιχτή γραμμή με τον Πολίτη

Η φωνή σου έχει δύναμη – στείλε παράπονα, καταγγελίες ή ιδέες για τη γειτονιά σου.

Viber: +306909196125

Στείλε μήνυμα στο Viber

Ακολουθήστε μας για όλες τις ειδήσεις στο Bing News και το Google News