Στεγαστική κρίση: Γιατί χιλιάδες σπίτια παραμένουν εκτός αγοράς – Οι καθυστερήσεις που φτάνουν έως το 2039
Το στεγαστικό έλλειμμα εκτιμάται σε 180.000 κατοικίες, ενώ χιλιάδες ακίνητα παραμένουν εκτός αγοράς λόγω δικαστικών εκκρεμοτήτων και πολεοδομικών προβλημάτων
Χιλιάδες κατοικίες που θα μπορούσαν να ενισχύσουν την προσφορά στην ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν αναξιοποίητες, παρά την αυξημένη ανάγκη για προσιτή στέγη. Το πρόβλημα δεν περιορίζεται στον αριθμό των διαθέσιμων ακινήτων, αλλά επεκτείνεται και στον χρόνο που απαιτείται για να περάσουν από τα χαρτοφυλάκια τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων στα χέρια των υποψήφιων αγοραστών.
Περίπου 15.000 οικιστικά ακίνητα βρίσκονται σήμερα υπό τον έλεγχο τραπεζών και servicers, σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάστηκαν στο συνέδριο ακινήτων Prodexpo. Ωστόσο, η αξιοποίησή τους συναντά σημαντικά εμπόδια, με τις διαδικασίες να διαρκούν στην Ελλάδα περισσότερο από δύο χρόνια σε αρκετές περιπτώσεις.
Την ίδια στιγμή, το στεγαστικό έλλειμμα εκτιμάται σε περίπου 180.000 κατοικίες, γεγονός που αναδεικνύει την απόσταση ανάμεσα στις ανάγκες των νοικοκυριών και στην πραγματική διαθεσιμότητα κατοικιών.
Το απόθεμα των τραπεζών και των servicers
Η εικόνα που παρουσιάστηκε στο συνέδριο δείχνει ότι ένα σημαντικό τμήμα της ακίνητης περιουσίας παραμένει συγκεντρωμένο σε χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και εταιρείες διαχείρισης δανείων.
Ειδικότερα, η Αλεξάνδρα Φατσέα, αναπληρώτρια διευθύνουσα σύμβουλος της Intrum Hellas, ανέφερε ότι οι servicers διαχειρίζονται περίπου 8.000 οικονομικές ενότητες, από τις οποίες οι 6.400 είναι οικιστικά ακίνητα. Περίπου το 55% του συγκεκριμένου αποθέματος βρίσκεται στην Αττική και τη Μακεδονία.
Επιπλέον, περίπου 8.000 κατοικίες βρίσκονται στην ιδιοκτησία των τραπεζών. Το συνολικό απόθεμα που αναφέρθηκε ανέρχεται έτσι σε περίπου 15.000 ακίνητα, καθώς ο υπολογισμός των οικονομικών ενοτήτων δεν ταυτίζεται απαραίτητα με τον αριθμό των αυτοτελών χώρων. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα μαζί με την αποθήκη και τη θέση στάθμευσης μπορεί να καταγράφεται ως ενιαία οικονομική ενότητα.
Η επιστροφή αυτών των ακινήτων στην αγορά θα μπορούσε να προσφέρει πρόσθετες επιλογές σε όσους αναζητούν κατοικία. Η διαδικασία, ωστόσο, αποδεικνύεται πολύ πιο σύνθετη από μια απλή μεταβίβαση ιδιοκτησίας.
Δύο χρόνια αναμονής μέχρι να βγει ένα σπίτι προς πώληση
Οι καθυστερήσεις ξεκινούν συχνά μετά τον πλειστηριασμό, καθώς πριν από την πώληση ενός ακινήτου πρέπει να διευθετηθούν ζητήματα που αφορούν τη νομική του κατάσταση, την πολεοδομική νομιμότητα και την τεχνική του εικόνα.
Αυθαίρετες κατασκευές, ελλείψεις σε έγγραφα, ανάγκη τακτοποίησης πολεοδομικών παραβάσεων και άλλες εκκρεμότητες μπορούν να παρατείνουν σημαντικά την προετοιμασία ενός ακινήτου. Σε αρκετές περιπτώσεις απαιτούνται τεχνικοί έλεγχοι, μελέτες και εργασίες πριν αυτό καταστεί έτοιμο για διάθεση.
Η Λίλα Πατεράκη, Chief Real Estate Services Officer της doValue Greece Real Estate Services, ανέφερε στο συνέδριο ότι στην Ελλάδα η προετοιμασία ενός ακινήτου για πώληση μπορεί να ξεπεράσει τα δύο χρόνια, όταν σε άλλες χώρες η αντίστοιχη διαδικασία διαρκεί περίπου έξι έως δώδεκα μήνες.
Όπως εξήγησε, η αναζήτηση αγοραστή δεν αποτελεί απαραίτητα το μεγαλύτερο εμπόδιο. Εφόσον το ακίνητο είναι έτοιμο προς πώληση, η διάθεσή του μπορεί να ολοκληρωθεί ακόμη και σε διάστημα μικρότερο των τριών μηνών. Το βασικό πρόβλημα είναι ο χρόνος που προηγείται, μέχρι να ολοκληρωθούν όλες οι απαιτούμενες διαδικασίες.
Η ίδια ανέφερε ότι η doValue έχει προχωρήσει από το 2022 στην πώληση περίπου 6.000 ακινήτων, συνολικής αξίας 1 δισ. ευρώ.
Οι δικαστικές υποθέσεις κρατούν ακίνητα σε αναμονή έως το 2039
Εκτός από τα τεχνικά και πολεοδομικά ζητήματα, σημαντικό βάρος στις καθυστερήσεις έχουν και οι δικαστικές εκκρεμότητες.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν στην Prodexpo, περίπου 36.000 δικαστικές υποθέσεις, κυρίως σχετικές με διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης, έχουν προσδιοριστεί ακόμη και για το 2039. Οι μακροχρόνιες εκκρεμότητες παρατείνουν την αβεβαιότητα για την αξιοποίηση των ακινήτων και περιορίζουν τη δυνατότητα να επιστρέψουν εγκαίρως στην αγορά.
Για την επιτάχυνση της εκδίκασης εκκρεμών υποθέσεων, από την 1η Σεπτεμβρίου τέθηκε σε λειτουργία ηλεκτρονική πλατφόρμα επαναπροσδιορισμού των εκκρεμών δικών, με καταληκτική ημερομηνία υποβολής αιτήσεων την 31η Δεκεμβρίου, σύμφωνα με τα στοιχεία του δημοσιεύματος.
Παράλληλα, ρυθμίσεις στο πλαίσιο του εξωδικαστικού μηχανισμού προβλέπουν τη δυνατότητα οφειλετών να επιδιώξουν τη διατήρηση της κύριας κατοικίας τους, συναινώντας στην εκποίηση άλλων περιουσιακών στοιχείων μέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Το στεγαστικό έλλειμμα και η πίεση στα νοικοκυριά
Το μέγεθος του προβλήματος γίνεται πιο εμφανές αν συγκριθεί το διαθέσιμο απόθεμα με τις ανάγκες της αγοράς. Με βάση μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς, το έλλειμμα κατοικιών εκτιμάται σε περίπου 180.000 σπίτια. Επομένως, ακόμη και αν το σύνολο των 15.000 ακινήτων που βρίσκονται σε τράπεζες και servicers επέστρεφε άμεσα στην αγορά, δεν θα αρκούσε για να καλύψει τη διαφορά μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.
Παράλληλα, τα στοιχεία της Eurostat που παρατίθενται στο σχετικό δημοσίευμα αποτυπώνουν την ένταση του στεγαστικού κόστους στην Ελλάδα: το 26,4% των ιδιοκτητών κατοικιών στη χώρα αντιμετωπίζει δυσβάστακτες στεγαστικές δαπάνες, έναντι 7,7% στην υπόλοιπη Ευρώπη.
Η αύξηση της προσφοράς κατοικιών αποτελεί, συνεπώς, ένα από τα ζητούμενα για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Η ενεργοποίηση των ακινήτων που παραμένουν εκτός αγοράς θα μπορούσε να συμβάλει προς αυτή την κατεύθυνση, υπό την προϋπόθεση ότι θα περιοριστούν οι καθυστερήσεις και θα διευκολυνθεί η επίλυση των εκκρεμοτήτων.
Γιατί τα κλειστά ακίνητα δεν αρκούν για να πέσουν οι τιμές
Η επιστροφή περισσότερων κατοικιών στην αγορά δεν συνεπάγεται αυτομάτως άμεση αποκλιμάκωση των τιμών. Το αποτέλεσμα εξαρτάται από το πόσα ακίνητα θα καταστούν πραγματικά διαθέσιμα, σε ποιες περιοχές βρίσκονται, σε ποια κατάσταση είναι και αν ανταποκρίνονται στις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών.
Η γεωγραφική συγκέντρωση σημαντικού μέρους του αποθέματος στην Αττική και τη Μακεδονία δείχνει, επίσης, ότι η επίδραση δεν θα είναι ίδια σε όλες τις περιοχές της χώρας.
Το βασικό ζητούμενο είναι να μετατραπούν οι κατοικίες που παραμένουν δεσμευμένες ή ανενεργές σε πραγματικές επιλογές για αγορά ή μίσθωση. Για να συμβεί αυτό, απαιτείται συνδυασμός ταχύτερης διευθέτησης των δικαστικών υποθέσεων, επίλυσης των πολεοδομικών προβλημάτων και ολοκλήρωσης των τεχνικών εργασιών. Μέχρι τότε, ένα μέρος του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος θα εξακολουθεί να μην μπορεί να καλύψει τις ανάγκες της αγοράς.
Η «Πελοπόννησος» και το pelop.gr σε ανοιχτή γραμμή με τον Πολίτη
Η φωνή σου έχει δύναμη – στείλε παράπονα, καταγγελίες ή ιδέες για τη γειτονιά σου.
Ακολουθήστε μας για όλες τις ειδήσεις στο Bing News και το Google News
