«Ανασαίνουν» χιλιάδες εγκλωβισμένοι ιδιοκτήτες: Πώς ξεκλειδώνουν οι μεταβιβάσεις κατασχεμένων ακινήτων με μερική εξόφληση

Μαρία Μπέλμπα

Ένα πάγιο αίτημα της αγοράς ακινήτων αλλά και χιλιάδων φορολογουμένων με ληξιπρόθεσμες οφειλές ικανοποιεί η νέα εγκύκλιος του Διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή (Α.1158/2026), η οποία εξειδικεύει τις διατάξεις του άρθρου 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας και του ν. 5293/2026.

Μέχρι σήμερα, το καθεστώς ήταν άκαμπτο: εάν ένα ακίνητο είχε κατασχεθεί από την Εφορία για χρέη, ο ιδιοκτήτης έπρεπε να εξοφλήσει έως το τελευταίο ευρώ την οφειλή του προκειμένου να αρθεί το διοικητικό μέτρο και να υπογραφούν τα συμβόλαια μεταβίβασης. Αυτός ο «γόρδιος δεσμός» οδηγούσε σε αδιέξοδο, καθώς η πλειονότητα των οφειλετών δεν διέθετε τη ρευστότητα να εξοφλήσει το χρέος πριν εισπράξει το τίμημα της πώλησης.

Με τη νέα διαδικασία, ο μηχανισμός αλλάζει ριζικά. Η ΑΑΔΕ επιτρέπει την άρση της κατάσχεσης ενόψει μεταβίβασης με επαχθή αιτία (πώληση), παρακρατώντας ένα ποσοστό από το τίμημα που εισπράττεται, ξεμπλοκάροντας έτσι τις συναλλαγές.

Οι 4 προϋποθέσεις για την άρση της κατάσχεσης

Η αποδέσμευση του ακινήτου δεν γίνεται αυτόματα, αλλά προϋποθέτει την αυστηρή πλήρωση τεσσάρων κριτηρίων:

• Δικαίωμα Ενημερότητας: Ο οφειλέτης πρέπει κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης να δικαιούται αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής (βάσει του άρθρου 12 του ΚΦΔ).

• Κατώτατο Όριο Τιμήματος: Το συμφωνηθέν τίμημα της πώλησης απαγορεύεται να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου (όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης) ή από την αντικειμενική του αξία, εφόσον η τελευταία είναι υψηλότερη.

• Υποχρεωτική Παρακράτηση: Ο συμβολαιογράφος που συντάσσει τη πράξη υποχρεούται να παρακρατήσει από το τίμημα και να αποδώσει απευθείας στην ΑΑΔΕ ποσό που καλύπτει τουλάχιστον το 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης.

• Βαθμολόγηση Φορολογούμενου: Το τελικό ποσοστό της παρακράτησης μπορεί να διαμορφωθεί υψηλότερα από το 25%, ανάλογα με το προφίλ φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και τις πιθανότητες είσπραξης του υπόλοιπου χρέους.

Σημειώνεται ότι αν το ποσό που ορίζει το αποδεικτικό ενημερότητας ή η βεβαίωση οφειλής είναι μεγαλύτερο από το 25% της κατάσχεσης, η ΑΑΔΕ θα εισπράττει υποχρεωτικά το μεγαλύτερο ποσό.

Βήμα προς βήμα η ψηφιακή διαδικασία στο myAADE

Η όλη διαδικασία διεκπεραιώνεται πλήρως ηλεκτρονικά, καταργώντας τη φυσική παρουσία στις ΔΟΥ. Οι ενδιαφερόμενοι υποβάλλουν την αίτησή τους μέσω της πύλης myAADE (myaade.gr) στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου», ακολουθώντας τη διαδρομή: Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE > Τα Αιτήματά μου > Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές > Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία.

Μετά την εξέταση των δικαιολογητικών, η ΑΑΔΕ εκδίδει τη σχετική απόφαση, συνοδευόμενη από έγγραφο με τον υπολογισμό των συντελεστών βαρύτητας που καθόρισαν το ποσοστό παρακράτησης.

Πρακτικό Παράδειγμα

Για ακίνητο με κατάσχεση 80.000 ευρώ, αν ο ιδιοκτήτης συγκεντρώνει τη μέγιστη βαθμολογία φορολογικής συνέπειας, το ποσοστό παρακράτησης ορίζεται στο ελάχιστο όριο του 25%. Συνεπώς, παρακρατούνται 20.000 ευρώ από το τίμημα της πώλησης για να αρθεί η κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση (εφόσον δεν απαιτείται μεγαλύτερο ποσό βάσει φορολογικής ενημερότητας). Με το προηγούμενο καθεστώς, ο ίδιος ιδιοκτήτης θα έπρεπε να καταβάλει το σύνολο των 80.000 ευρώ.

Για διευκρινίσεις, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνούν με την υπηρεσία my1521 της ΑΑΔΕ τηλεφωνικά στο 1521 (τις εργάσιμες ημέρες 07:00–20:00) ή ψηφιακά όλο το 24ωρο.

Η «Πελοπόννησος» και το pelop.gr σε ανοιχτή γραμμή με τον Πολίτη

Η φωνή σου έχει δύναμη – στείλε παράπονα, καταγγελίες ή ιδέες για τη γειτονιά σου.

Viber: +306909196125

Στείλε μήνυμα στο Viber

Ακολουθήστε μας για όλες τις ειδήσεις στο Bing News και το Google News