Ακίνητα: Πού ανεβαίνουν τα ενοίκια και πού χτυπά «κόκκινο» η ζήτηση – Τι αλλάζει στις αγορές κατοικιών

Η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να βρίσκεται σε έντονη κινητικότητα, με τη ζήτηση να παραμένει υψηλή τόσο στην ενοικίαση όσο και στην αγορά, ενώ ταυτόχρονα αυξάνεται η στεγαστική χρηματοδότηση και ενισχύεται η παρουσία αγοραστών από το εξωτερικό.

Τα νεότερα στοιχεία από την αγορά ακινήτων αποτυπώνουν, ωστόσο, μια σημαντική ανισορροπία: η μεγαλύτερη πίεση δεν εντοπίζεται στα ακριβότερα σπίτια, αλλά κυρίως στις κατοικίες χαμηλότερου κόστους, όπου το διαθέσιμο απόθεμα δεν επαρκεί για να καλύψει το ενδιαφέρον.

Την ίδια στιγμή, η αγορά αναζητά νέες λύσεις για την αξιοποίηση κλειστών και παλαιών ακινήτων, ενώ η συνιδιοκτησία και η μεγαλύτερη ευελιξία στη διαμόρφωση των ιδιοκτησιών μπαίνουν σταδιακά στη συζήτηση για το μέλλον της κατοικίας.

Πόσο αυξήθηκαν τα ενοίκια το 2026

Η έρευνα της REMAX Ελλάς, η οποία βασίζεται στις μισθώσεις που πραγματοποιήθηκαν μέσω του δικτύου της σε 124 περιοχές της χώρας, καταγράφει μέση αύξηση των ενοικίων κατά 3,8% πανελλαδικά μέσα στο 2026.

Στην Αττική η άνοδος φτάνει το 4,3%, στη Θεσσαλονίκη διαμορφώνεται στο 3%, ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα ανέρχεται σε 4%.

Οι αποκλίσεις μεταξύ των περιοχών είναι, πάντως, μεγάλες. Περισσότερες από 30 περιοχές καταγράφουν μέση ζητούμενη τιμή τουλάχιστον 10 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στην κορυφή βρίσκονται το Κολωνάκι, η Παλιά Παραλία Θεσσαλονίκης και η Σαντορίνη, με 14 ευρώ ανά τ.μ.

Το υψηλό κόστος, ωστόσο, δεν σημαίνει αυτομάτως και μεγαλύτερη ετήσια αύξηση. Στο Κολωνάκι και στην Παλιά Παραλία Θεσσαλονίκης, για παράδειγμα, οι τιμές παρέμειναν σταθερές.

Αντίθετα, τις μεγαλύτερες αυξήσεις εμφανίζουν η Νέα Ηρακλείτσα Καβάλας, με 16,7%, τα Πετράλωνα με 15,6%, καθώς και η Κυψέλη και η Θέρμη Θεσσαλονίκης, με 14,3%.

Η εικόνα στην Αττική

Στην Αττική, τα Δυτικά Προάστια εμφανίζουν τη μεγαλύτερη μέση αύξηση, η οποία φτάνει το 5,7%. Το μέσο ενοίκιο στην περιοχή διαμορφώνεται στα 7,4 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Στα Νότια Προάστια η αντίστοιχη τιμή φτάνει τα 11,1 ευρώ και στα Βόρεια τα 10,3 ευρώ ανά τ.μ., γεγονός που αποτυπώνει τις μεγάλες διαφορές που εξακολουθούν να υπάρχουν στην αγορά κατοικίας ακόμη και μέσα στην ίδια περιφέρεια.

Στην περιφέρεια υπάρχουν και περιοχές όπου οι τιμές κινούνται αντίθετα. Η Πάρος, για παράδειγμα, καταγράφει μείωση των ενοικίων κατά 8,3%.

Τα φθηνά σπίτια είναι αυτά που αναζητούν περισσότερο οι ενοικιαστές

Τα στοιχεία του Spitogatos για το πρώτο οκτάμηνο του 2026 δείχνουν ακόμη πιο καθαρά το πρόβλημα της περιορισμένης προσφοράς.

Η μεγαλύτερη πίεση καταγράφεται στις χαμηλότερες κατηγορίες τιμών. Ενδεικτικά, στα Βόρεια Προάστια της Αττικής, για κάθε διαθέσιμο ακίνητο με ενοίκιο κάτω από 600 ευρώ αντιστοιχούν κατά μέσο όρο 281,7 αναζητήσεις και 21,1 εκδηλώσεις άμεσου ενδιαφέροντος, τα λεγόμενα leads.

Όσο ανεβαίνει η τιμή, η αναλογία αυτή περιορίζεται σημαντικά, με τη ζήτηση για κατοικίες άνω των 1.500 ευρώ να είναι έως και 42 φορές χαμηλότερη σε σχέση με τα φθηνότερα ακίνητα.

Ελευσίνα, Μαρούσι, Ηράκλειο, Παλλήνη και Χαλάνδρι περιλαμβάνονται στις περιοχές όπου η πίεση για οικονομικά ενοίκια είναι ιδιαίτερα έντονη.

Παρόμοια είναι η εικόνα στα Δωδεκάνησα. Για κατοικίες με ενοίκιο κάτω από 600 ευρώ καταγράφονται 196,4 αναζητήσεις και 22,4 leads ανά διαθέσιμο ακίνητο.

Στην αγορά πώλησης, το μεγαλύτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνεται στις κατοικίες με τιμή έως 250.000 ευρώ. Αντίθετα, στα ακίνητα άνω των 550.000 ευρώ η αναλογία ζήτησης και διαθέσιμου αποθέματος είναι σαφώς χαμηλότερη.

Περισσότερα στεγαστικά δάνεια, αλλά μεγάλη απόσταση από την Ευρώπη

Ένας από τους παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν την αγορά είναι η αυξημένη στεγαστική χρηματοδότηση.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της IMS-FC, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ανήλθαν σε 1,8 δισ. ευρώ κατά το πρώτο οκτάμηνο του 2026, καταγράφοντας αύξηση 34,9% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους.

Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η άνοδος στα προγράμματα «Σπίτι μου», όπου η χρηματοδότηση αυξήθηκε κατά 54,6%.

Παρά την ενίσχυση, όμως, η στεγαστική πίστη στην Ελλάδα παραμένει χαμηλή συγκριτικά με την υπόλοιπη Ευρώπη. Μόλις το 23% των αγοραπωλησιών κατοικιών στη χώρα πραγματοποιείται με τη χρήση στεγαστικού δανείου, όταν το αντίστοιχο ποσοστό στην Ευρώπη φτάνει το 45%.

Η μεγαλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος και η ευκολότερη πρόσβαση στη χρηματοδότηση αποτελούν, σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, δύο από τις βασικές προϋποθέσεις για να περιοριστεί η αναντιστοιχία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.

Οι ξένοι αγοραστές επιστρέφουν δυναμικά

Παράλληλα με την εγχώρια ζήτηση, ενισχύεται σημαντικά και το ενδιαφέρον από το εξωτερικό.

Τα στοιχεία του Spitogatos δείχνουν ότι η διεθνής ζήτηση για ελληνικά ακίνητα έχει αυξηθεί κατά 60,3% σε σύγκριση με το 2020. Οι ενδιαφερόμενοι από άλλες χώρες αντιστοιχούν πλέον στο 20,3% της συνολικής ζήτησης.

Στην κορυφή βρίσκονται οι ΗΠΑ, η Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο, ενώ ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι πέντε από τις δέκα δημοφιλέστερες περιοχές για ξένους αγοραστές βρίσκονται εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης. Πρόκειται για τη Χαλκιδική, τις Κυκλάδες, την Καβάλα, τη Μεσσηνία και τα Δωδεκάνησα.

Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο χαρακτηριστική στην αγορά εξοχικών κατοικιών. Σύμφωνα με στοιχεία της Elxis για την περίοδο 2024-2026, το 44% των υποψήφιων αγοραστών που απευθύνθηκαν στην εταιρεία προέρχονταν από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Στις αγοραπωλησίες που τελικά ολοκληρώθηκαν, το ποσοστό των αγοραστών εκτός ΕΕ διαμορφώθηκε στο 20%.

Μεγάλη παρουσία στις αγορές εκτός ΕΕ έχουν οι Βρετανοί και οι Αμερικανοί, ενώ αυξάνεται το ενδιαφέρον από την Αυστραλία. Το 38% των υποψήφιων αγοραστών από χώρες εκτός ΕΕ δηλώνει προϋπολογισμό άνω των 400.000 ευρώ, έναντι 24% των ενδιαφερομένων από κράτη της Ένωσης.

Οι προτιμήσεις διαφοροποιούνται ανά εθνικότητα. Οι Βρετανοί στρέφονται περισσότερο προς τα νησιά του Ιονίου, ενώ αγοραστές από ΗΠΑ και Καναδά δείχνουν ισχυρό ενδιαφέρον για την Κρήτη και την ηπειρωτική Ελλάδα.

Η συνιδιοκτησία μπαίνει στο παιχνίδι

Η άνοδος των αξιών των ακινήτων και το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης δημιουργούν παράλληλα χώρο για εναλλακτικά μοντέλα ιδιοκτησίας.

Ένα από αυτά είναι η οργανωμένη συνιδιοκτησία εξοχικών κατοικιών. Το μοντέλο που εφαρμόζεται από την Owners προβλέπει τη συμμετοχή έως έξι συνιδιοκτητών σε ένα ακίνητο μέσω εταιρείας ειδικού σκοπού.

Κάθε μερίδιο αντιστοιχεί σε ένα έκτο της ιδιοκτησίας και παρέχει δικαίωμα χρήσης έως 56 διανυκτερεύσεων ετησίως, ενώ κάθε επενδυτής μπορεί να αποκτήσει έως το 50% της ιδιοκτησίας.

Η διαχείριση της χρήσης γίνεται μέσω ψηφιακής εφαρμογής, ενώ όταν το ακίνητο δεν χρησιμοποιείται από τους ιδιοκτήτες υπάρχει δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Τη συντήρηση και τη λειτουργία αναλαμβάνει επαγγελματική διαχείριση.

Πρόκειται για ένα μοντέλο που επιχειρεί να απαντήσει στο υψηλό κόστος απόκτησης εξοχικής κατοικίας, επιτρέποντας σε περισσότερους αγοραστές να συμμετέχουν στην ιδιοκτησία ενός ακινήτου υψηλότερης αξίας.

Το μεγάλο στοίχημα είναι τα σπίτια που ήδη υπάρχουν

Πέρα από την κατασκευή νέων κατοικιών, η αγορά στρέφεται πλέον όλο και περισσότερο στο υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα.

Το αυξημένο κόστος κατασκευής και η άνοδος των τιμών της γης περιορίζουν τις δυνατότητες δημιουργίας νέων κατοικιών, την ώρα που σημαντικός αριθμός παλαιότερων ή κλειστών ακινήτων παραμένει εκτός αγοράς.

Στο πλαίσιο αυτό, ιδιαίτερο βάρος δίνεται στην ανακαίνιση παλαιών κατοικιών και στην προσαρμογή τους στις σύγχρονες ανάγκες.

Στελέχη του κλάδου επισημαίνουν παράλληλα την ανάγκη μεγαλύτερης ευελιξίας στις ιδιοκτησίες. Ένα μεγάλο διαμέρισμα, για παράδειγμα, μπορεί μελλοντικά να χρειαστεί να μετατραπεί σε δύο μικρότερες κατοικίες, ενώ δύο ξεχωριστές ιδιοκτησίες μπορεί να χρειαστεί να ενωθούν.

Η δυνατότητα τέτοιων αλλαγών θα μπορούσε να δώσει μεγαλύτερη χρηστικότητα σε ένα ακίνητο και να παρατείνει την οικονομική του αξία σε βάθος χρόνου.

Συνολικά, η εικόνα της αγοράς κατοικίας το 2026 είναι σύνθετη. Τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται, αλλά όχι με τον ίδιο ρυθμό σε όλες τις περιοχές, ενώ η μεγαλύτερη πίεση εντοπίζεται στα οικονομικότερα ακίνητα. Τα στεγαστικά δάνεια κινούνται ανοδικά, η διεθνής ζήτηση ενισχύεται και νέες μορφές ιδιοκτησίας κάνουν την εμφάνισή τους.

Το μεγάλο ζητούμενο, ωστόσο, παραμένει η αύξηση της προσφοράς κατοικιών που μπορούν πραγματικά να προσεγγίσουν τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Σε αυτό το πεδίο, η αξιοποίηση των κλειστών ακινήτων, η αναβάθμιση των παλαιών κατοικιών και η διευκόλυνση της χρηματοδότησης αναμένεται να αποτελέσουν καθοριστικούς παράγοντες για την αγορά των επόμενων ετών.

 

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ

Ακολουθήστε μας για όλες τις ειδήσεις στο Bing News και το Google News