Στεγαστική κρίση: Το σπίτι γίνεται άπιαστο και για τη μεσαία τάξη

Η στεγαστική κρίση έχει ξεπεράσει τα εθνικά σύνορα, μετατρέποντας την πρόσβαση σε μια οικονομικά προσιτή κατοικία σε πρόβλημα για εκατομμύρια νοικοκυριά. Στην Ευρώπη, το Κοινό Κέντρο Ερευνών της Ευρωπαϊκής Επιτροπής υπολογίζει ότι λείπουν 4,6 εκατομμύρια κατοικίες, ενώ στις ΗΠΑ οι εκτιμήσεις διαφέρουν ανάλογα με το είδος της ανάγκης που εξετάζεται.

Η Freddie Mac προσδιορίζει το συνολικό αμερικανικό έλλειμμα σε περίπου 3,7 εκατομμύρια κατοικίες. Την ίδια ώρα, ο Εθνικός Συνασπισμός Στέγασης Χαμηλού Εισοδήματος καταγράφει έλλειψη 7,2 εκατομμυρίων προσιτών ενοικιαζόμενων κατοικιών για ανθρώπους με εισόδημα ίσο ή χαμηλότερο από το ομοσπονδιακό όριο φτώχειας.

Οι δύο αριθμοί δεν είναι άμεσα συγκρίσιμοι. Ο πρώτος αφορά το συνολικό κενό μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, ενώ ο δεύτερος αποτυπώνει πόσα οικονομικά προσιτά ακίνητα λείπουν από τα φτωχότερα νοικοκυριά.

Στην Ελλάδα, το πρόβλημα δεν περιορίζεται στην αύξηση των ενοικίων ή στη δυσκολία αγοράς ακινήτου. Περνά πλέον στην καθημερινότητα, καθώς ένα ολοένα μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος κατευθύνεται στη στέγαση, περιορίζοντας τα χρήματα που απομένουν για τις υπόλοιπες βασικές ανάγκες.

Οι ρίζες του προβλήματος πίσω στο 2008

Η σημερινή εικόνα δεν δημιουργήθηκε από τη μία ημέρα στην άλλη, ούτε έχει τις ίδιες ακριβώς αιτίες σε κάθε χώρα.

Στις ΗΠΑ, το σημείο καμπής ήταν η κρίση των στεγαστικών δανείων υψηλού κινδύνου το 2007–2008. Η ανεξέλεγκτη χορήγηση δανείων σε πολίτες με χαμηλή πιστοληπτική ικανότητα και η κατάρρευση της αγοράς ακινήτων οδήγησαν σε εκατομμύρια κατασχέσεις, χρεοκοπίες και απώλειες κατοικιών.

Η οικονομία άρχισε αργότερα να ανακάμπτει, όχι όμως και η οικοδομική δραστηριότητα στον βαθμό που απαιτούσε η ζήτηση. Έτσι, το πρόβλημα μετακινήθηκε σταδιακά από την κατάρρευση της αγοράς στην ανεπαρκή προσφορά και στην έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγης.

Στην Ευρώπη, η πρώτη μεγάλη φάση εκδηλώθηκε την περίοδο 2008–2012, όταν χώρες όπως η Ισπανία και η Ιρλανδία βρέθηκαν αντιμέτωπες με τις συνέπειες της χρηματοπιστωτικής κρίσης, των μη εξυπηρετούμενων δανείων και της υποχώρησης της οικοδομής.

Μετά το 2015–2016, και ακόμη εντονότερα μετά την πανδημία, η πίεση εξαπλώθηκε σε περισσότερες ευρωπαϊκές πόλεις. Η τουριστικοποίηση, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, η είσοδος ξένων κεφαλαίων στην αγορά ακινήτων και η περιορισμένη κατασκευή νέων κατοικιών συνέβαλαν στην άνοδο των τιμών.

Πώς οξύνθηκε το στεγαστικό στην Ελλάδα

Η ελληνική περίπτωση συνδέεται στενά με την οικονομική κρίση χρέους της περιόδου 2009–2018. Η οικοδομική δραστηριότητα περιορίστηκε σημαντικά, οι επενδύσεις σε νέα ακίνητα και ανακαινίσεις υποχώρησαν και τα εισοδήματα των νοικοκυριών συμπιέστηκαν.

Η σημερινή, οξύτερη μορφή του προβλήματος άρχισε να διαμορφώνεται μετά το 2017–2018, όταν η αγορά ακινήτων ανέκαμψε, χωρίς όμως να αυξηθεί αντίστοιχα η διαθέσιμη προσφορά για κύρια κατοικία. Η τουριστική ανάπτυξη, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και η εισροή επενδυτικών κεφαλαίων ενίσχυσαν τη ζήτηση, ασκώντας νέα πίεση στις τιμές.

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή κατατάσσει την Ελλάδα στις χώρες της ΕΕ με υψηλή στεγαστική επιβάρυνση, καθώς σημαντικό τμήμα των νοικοκυριών διαθέτει πάνω από το 40% του εισοδήματός του για τις ανάγκες κατοικίας.

Η κατάσταση είναι δυσκολότερη στα αστικά κέντρα, όπου τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα. Η προσιτή στέγη παύει, έτσι, να αποτελεί πρόβλημα αποκλειστικά των χαμηλόμισθων και επηρεάζει πλέον και τη μεσαία τάξη.

Τα τέσσερα αδύναμα σημεία της ελληνικής αγοράς

Η ελληνική αγορά κατοικίας παρουσιάζει τέσσερις βασικές ανισορροπίες:

• Μεγάλο μέρος του κτιριακού αποθέματος είναι παλαιό και ενεργειακά αναποτελεσματικό
• Οι επενδύσεις σε ανακαινίσεις παρέμειναν περιορισμένες μετά την οικονομική κρίση
• Σημαντικός αριθμός ακινήτων δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία
• Η προσφορά νέων κατοικιών δεν αυξάνεται με ρυθμό αντίστοιχο της ζήτησης

Αυτό σημαίνει ότι η ύπαρξη μεγάλου αριθμού ακινήτων δεν μεταφράζεται αυτομάτως σε επαρκή προσφορά κατάλληλων και οικονομικά προσιτών κατοικιών. Το διαθέσιμο απόθεμα δεν καλύπτει τις πραγματικές ανάγκες των νοικοκυριών, με αποτέλεσμα οι τιμές πώλησης και τα ενοίκια να παραμένουν υπό πίεση.

Οι τιμές στην Ευρώπη έτρεξαν μπροστά από τα εισοδήματα

Τα στοιχεία για την Ευρωπαϊκή Ένωση αποτυπώνουν το μέγεθος της απόστασης που δημιουργήθηκε ανάμεσα στις αποδοχές και στο κόστος κατοικίας.

Από το 2010, οι μέσες τιμές πώλησης κατοικιών στα 27 κράτη-μέλη αυξήθηκαν κατά 55,4%, ενώ τα ενοίκια ενισχύθηκαν κατά 26,7%. Την ίδια περίοδο, το πραγματικό κατά κεφαλήν εισόδημα αυξήθηκε περίπου κατά 20%.

Η διαφορά αυτή εξηγεί γιατί ακόμη και νοικοκυριά που δεν ανήκουν στις χαμηλότερες εισοδηματικές κατηγορίες δυσκολεύονται να ανταποκριθούν. Οι τιμές των ακινήτων κινήθηκαν σχεδόν τρεις φορές ταχύτερα από το πραγματικό κατά κεφαλήν εισόδημα, περιορίζοντας δραστικά τη δυνατότητα αγοράς κατοικίας.

Όταν ένα δυάρι κοστίζει πάνω από έναν μισθό

Οι νέοι βρίσκονται στο επίκεντρο της ευρωπαϊκής στεγαστικής πίεσης. Στη Βουλγαρία, την Ιρλανδία, την Πολωνία, την Πορτογαλία, την Ισπανία και σε περιοχές της Αυστρίας και της Ιταλίας, η ενοικίαση ενός τυπικού διαμερίσματος δύο δωματίων απορροφά πάνω από το 80% του διάμεσου μισθού ενός νέου ενήλικα.

Σε ιδιαίτερα τουριστικές περιοχές, το απαιτούμενο ποσό μπορεί να ξεπεράσει ακόμη και το 100% του διάμεσου μισθού, καθιστώντας πρακτικά αδύνατη την αυτόνομη διαβίωση χωρίς συγκατοίκηση, οικογενειακή υποστήριξη ή πρόσθετο εισόδημα.

Η εικόνα στην Ιρλανδία είναι χαρακτηριστική. Το ποσοστό των φοιτητών που συνέχιζαν να ζουν με τους γονείς τους αυξήθηκε από 73% το 2013 σε 93% το 2023. Στις ηλικίες από 25 έως 34 ετών, το αντίστοιχο ποσοστό ανέβηκε από 23% σε 40%, όπως καταγράφει η Eurofound.

Το κενό που δεν κάλυψαν ποτέ οι ΗΠΑ

Στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού, η κατάρρευση του 2008 άφησε ένα βαθύτερο αποτύπωμα στην παραγωγή νέων κατοικιών. Κατασκευαστικές εταιρείες χρεοκόπησαν, εργαζόμενοι εγκατέλειψαν τον κλάδο, η χρηματοδότηση περιορίστηκε και οι επενδύσεις υποχώρησαν.

Κατά τη δεκαετία του 2010 καταγράφηκαν οι λιγότερες ενάρξεις κατασκευής μονοκατοικιών τουλάχιστον από τη δεκαετία του 1960. Ο αριθμός τους ήταν σχεδόν ο μισός σε σύγκριση με την αμέσως προηγούμενη δεκαετία.

Η αμερικανική οικονομία ανέκαμψε από τη Μεγάλη Ύφεση, αλλά η κατασκευή κατοικιών δεν επέστρεψε σε επίπεδα ικανά να καλύψουν τη συσσωρευμένη ζήτηση. Η Freddie Mac υπολογίζει ότι λείπουν περίπου 3,7 εκατομμύρια κατοικίες, ενώ το έλλειμμα των προσιτών ενοικιαζόμενων ακινήτων για τους οικονομικά ασθενέστερους φτάνει τα 7,2 εκατομμύρια.

Πρόκειται για δύο διαφορετικές μετρήσεις που φωτίζουν τις ισάριθμες όψεις του ίδιου προβλήματος: πόσες κατοικίες λείπουν συνολικά και πόσες από όσες υπάρχουν μπορούν πραγματικά να πληρώσουν τα περισσότερο πιεσμένα νοικοκυριά.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ:

• Αφθώδης πυρετός: Πώς μοιράζονται οι ενισχύσεις στη Λέσβο και ποιες αποζημιώσεις ακολουθούν
• Συντάξεις χηρείας: Έως 470 ευρώ περισσότερα σε 8.552 δικαιούχους – Πότε πληρώνονται
• ΟΠΕΚΑ: Αντίστροφη μέτρηση για τις πληρωμές – Πότε φαίνονται τα ποσά στα ΑΤΜ
• Κεντρικό Ιόνιο: Η «ψαριά» των 15 εκατ. ευρώ – Επτά στα δέκα κιλά όλου του Ιονίου

Ακολουθήστε μας για όλες τις ειδήσεις στο Bing News και το Google News