Εχτισες με νόμιμη άδεια και μετά ακυρώθηκε; Η απόφαση του ΣτΕ που αλλάζει τα δεδομένα

Πελοπόννησος Newsroom

Νέα δεδομένα δημιουργούν για μια ιδιαίτερη κατηγορία ακινήτων δύο αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, οι οποίες βάζουν όριο στην τακτοποίηση κτισμάτων που κατασκευάστηκαν με οικοδομική άδεια, αλλά η άδεια αυτή ακυρώθηκε αργότερα από τη Δικαιοσύνη.

Με τις αποφάσεις 1182 και 1183/2026, το ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματικές τις ρυθμίσεις του άρθρου 110 του ν. 4495/2017 που επέτρεπαν την αυτόματη υπαγωγή τέτοιων κτισμάτων στις ευνοϊκές διατάξεις περί αυθαιρέτων.

Το ενδιαφέρον είναι ότι οι ιδιοκτήτες μπορεί να είχαν ενεργήσει απολύτως καλόπιστα: να είχαν εκδώσει οικοδομική άδεια, να έχτισαν βάσει αυτής και να μην είχαν καταθέσει ψευδή ή ανακριβή στοιχεία. Εάν όμως η άδεια ακυρώθηκε στη συνέχεια αμετάκλητα επειδή στηριζόταν σε εσφαλμένο ή ανίσχυρο πολεοδομικό καθεστώς, το κτίσμα δεν μπορεί απλώς να διατηρηθεί μέσω μιας γενικής διαδικασίας τακτοποίησης.

Η δικαστική απόφαση δεν μπορεί να παρακάμπτεται

Η βασική λογική του ΣτΕ είναι απλή: όταν ένα δικαστήριο έχει ακυρώσει αμετάκλητα μια οικοδομική άδεια, ο νομοθέτης δεν μπορεί στη συνέχεια να επαναφέρει στην πράξη το ίδιο αποτέλεσμα μέσω μιας αυτόματης τακτοποίησης.

Κατά την Ολομέλεια, μια τέτοια ρύθμιση αποδυναμώνει τη δικαστική απόφαση και την υποχρέωση της Διοίκησης να συμμορφωθεί σε αυτήν. Το Δικαστήριο συνδέει το ζήτημα τόσο με την αποτελεσματική δικαστική προστασία όσο και με τον ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό.

Μάλιστα, δεν αρκεί ούτε το επιχείρημα ότι ο ιδιοκτήτης δεν είχε καμία ευθύνη για την παρανομία της αρχικής άδειας. Το ΣτΕ έκρινε ότι η καλή πίστη του ιδιοκτήτη δεν μπορεί από μόνη της να υπερισχύσει της υποχρέωσης εφαρμογής μιας αμετάκλητης δικαστικής απόφασης.

Δεν σημαίνει υποχρεωτικά κατεδάφιση σε κάθε περίπτωση

Εδώ βρίσκεται και η σημαντικότερη λεπτομέρεια.

Το ΣτΕ δεν λέει ότι κάθε κτίριο με ακυρωμένη άδεια πρέπει αυτομάτως να κατεδαφιστεί. Απορρίπτει την αυτόματη διάσωσή του μέσω της γενικής τακτοποίησης.

Για να μπορέσει ένα τέτοιο κτίσμα να διατηρηθεί, απαιτείται νέα πολεοδομική κρίση, στηριγμένη σε διαφορετικά νομικά και πραγματικά δεδομένα από εκείνα που οδήγησαν στην ακύρωση της αρχικής άδειας. Θα πρέπει να εξετάζονται συνολικά η φυσιογνωμία της περιοχής, οι περιβαλλοντικές επιπτώσεις, οι ανάγκες του οικισμού και οι ισχύοντες όροι δόμησης.

Το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ είχε ήδη επισημάνει πριν από την παραπομπή της υπόθεσης στην Ολομέλεια ότι θα μπορούσε, για παράδειγμα, να προβλέπεται νέα διοικητική διαδικασία που να επιτρέπει τη νομιμοποίηση των τμημάτων ενός κτίσματος που πληρούν τους πολεοδομικούς κανόνες και την απομάκρυνση εκείνων που τους παραβιάζουν.

Η κρίσιμη εξαίρεση για τον «τυπικό λόγο»

Υπάρχει όμως μια διάκριση που έχει μεγάλη πρακτική σημασία και δεν πρέπει να χαθεί στον γενικό τίτλο περί «φρένου στα αυθαίρετα».

Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας, που κυρώθηκε με τον ν. 5306/2026, προβλέπει ότι μπορεί να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης όταν η αρχική οικοδομική άδεια ακυρώθηκε αμετάκλητα για τυπικό λόγο, εφόσον η κατασκευή δεν παραβιάζει τις πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν όταν κατασκευάστηκε και εξακολουθούν να ισχύουν.

Αυτό είναι διαφορετικό από τις περιπτώσεις που εξέτασε το ΣτΕ, στις οποίες η ακύρωση συνδεόταν με ουσιαστικό πολεοδομικό πρόβλημα, όπως η εφαρμογή εσφαλμένου ή ανίσχυρου καθεστώτος δόμησης.

Με απλά λόγια: άλλο ένα διαδικαστικό λάθος στην άδεια και άλλο μια άδεια που επέτρεψε δόμηση την οποία οι ουσιαστικοί πολεοδομικοί κανόνες δεν επέτρεπαν.

Και αποζημίωση σε εκείνον που κέρδισε στο δικαστήριο

Οι αποφάσεις ανοίγουν και ένα ακόμη ενδιαφέρον ζήτημα.

Το ΣτΕ επισημαίνει ότι, εάν τελικά ένα κτίριο με ακυρωμένη άδεια δεν κατεδαφιστεί, ο νομοθέτης θα μπορούσε να προβλέψει ειδική αποζημίωση για τον πολίτη που είχε προσφύγει στη Δικαιοσύνη και πέτυχε την ακύρωση της άδειας.

Στο ύψος μιας τέτοιας αποζημίωσης θα μπορούσαν να λαμβάνονται υπόψη η βλάβη που προκάλεσε η μακρόχρονη διατήρηση του κτίσματος, η διάρκεια της δικαστικής διαμάχης και η ενδεχόμενη μη συμμόρφωση της Διοίκησης με προηγούμενη δικαστική απόφαση.

Οι αποφάσεις 1182 και 1183/2026, επομένως, δεν ανατρέπουν συνολικά το σύστημα τακτοποίησης των αυθαιρέτων. Βάζουν όμως ένα σαφές όριο: η τακτοποίηση δεν μπορεί να χρησιμοποιείται ως τρόπος για να ακυρώνεται στην πράξη μια αμετάκλητη δικαστική κρίση για ουσιαστική πολεοδομική παρανομία.

Η «Πελοπόννησος» και το pelop.gr σε ανοιχτή γραμμή με τον Πολίτη

Η φωνή σου έχει δύναμη – στείλε παράπονα, καταγγελίες ή ιδέες για τη γειτονιά σου.

Viber: +306909196125

Στείλε μήνυμα στο Viber

Ακολουθήστε μας για όλες τις ειδήσεις στο Bing News και το Google News