Αλλαγές στους συντελεστές δόμησης: Αχτιστα τετραγωνικά αποκτούν αξία – Ποιοι ιδιοκτήτες μπορούν να αποζημιωθούν και πόσο

Σωτήρης Παπανδρέου

Η προοπτική να αποκτήσουν περιοχές της Πάτρας δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 112.739 τετραγωνικών μέτρων δεν αφορά μόνο τους οικοπεδούχους των Συχαινών, της Εγλυκάδας, του Γηροκομείου ή των Δεμενίκων. Πίσω από τους νέους συντελεστές βρίσκεται μια δεύτερη κατηγορία ιδιοκτητών, εκείνοι που διαθέτουν ακίνητα με περιορισμένα ή δεσμευμένα δικαιώματα δόμησης και ενδέχεται να αποκτήσουν τη δυνατότητα οικονομικής αξιοποίησής τους.

Η μεταφορά συντελεστή δόμησης δεν δημιουργεί απλώς μεγαλύτερες οικοδομές. Επιχειρεί να μετατρέψει ένα ανεκμετάλλευτο πολεοδομικό δικαίωμα σε οικονομική αξία, συνδέοντας ιδιοκτησίες που μπορεί να βρίσκονται σε εντελώς διαφορετικά σημεία της πόλης.

ΤΑ ΔΙΑΤΗΡΗΤΕΑ ΤΗΣ ΠΑΤΡΑΣ

Μια πρώτη δεξαμενή δικαιωμάτων βρίσκεται στα διατηρητέα κτίρια της Πάτρας. Στο ιστορικό κέντρο και σε παλαιότερες συνοικίες υπάρχουν ιδιοκτησίες των οποίων η αρχιτεκτονική προστασία περιορίζει τις δυνατότητες νέας δόμησης.

Για ένα επιλέξιμο διατηρητέο, ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να αποζημιωθεί για δικαιώματα που δεν μπορεί να εξαντλήσει, μεταφέροντάς τα, για παράδειγμα, σε οικόπεδο των Κάτω Συχαινών ή της Εγλυκάδας.

Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε παλαιό ή χαρακτηρισμένο κτίριο διαθέτει αυτομάτως μεταβιβάσιμο συντελεστή. Χρειάζεται έλεγχος του χαρακτηρισμού, των πολεοδομικών περιορισμών, της νόμιμης δόμησης και του δικαιώματος που πραγματικά απομένει. Η καταγραφή συγκεκριμένων επιλέξιμων ακινήτων αποτελεί επομένως το πρώτο μεγάλο ζητούμενο η οποία σε πρώτη φάση έχει γίνει και όπως ανέφερε στην «Π» ο πρόεδρος του Συλλόγου Πολιτικών Μηχανικών, Αρης Γκατζόγιας, ήδη έχουν εκδοθεί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή για 12.000 τ.μ. από διατηρητέα ακίνητα.

Μια δεύτερη κατηγορία είναι τα ιδιωτικά οικόπεδα που έχουν δεσμευθεί από τον πολεοδομικό σχεδιασμό για πλατείες, δρόμους, πράσινο ή άλλες κοινόχρηστες και κοινωφελείς λειτουργίες. Εδώ η μεταφορά συντελεστή μπορεί να αποκτήσει ακόμα μεγαλύτερη αξία. Αντί μια ιδιοκτησία να παραμένει επί χρόνια δεσμευμένη, χωρίς να έχει ολοκληρωθεί η προβλεπόμενη απαλλοτρίωση, ο μηχανισμός θα μπορούσε, όπου πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, να προσφέρει εναλλακτική δυνατότητα αποζημίωσης, ένα σχέδιο που είχε προτείνει πριν από δεκαετίες ο πρώην δήμαρχος Ανδρέας Καράβολας και το οποίο δεν προχώρησε από το υπ. Περιβάλλοντος.

ΠΟΙΟΣ ΠΛΗΡΩΝΕΙ

Η αύξηση του επιτρεπόμενου συντελεστή δεν ισοδυναμεί με δωρεάν οικοδομικό δικαίωμα. Ενας ιδιοκτήτης οικοπέδου 500 τετραγωνικών στα Συχαινά, όπου προτείνεται αύξηση του συντελεστή από 0,80 σε 1,00, θα μπορεί δυνητικά να περάσει από τα 400 στα 500 τετραγωνικά δόμησης. Δηλαδή θα μπορεί να σηκώσει έναν επιπλέον όροφο σε μονοκατοικία. Για να αξιοποιήσει όμως την πρόσθετη δυνατότητα μέσω μεταφοράς συντελεστή, θα πρέπει να αποκτήσει τα αντίστοιχα δικαιώματα καταβάλλοντας το προβλεπόμενο τίμημα, στον κάτοχο του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος.

Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης αναλαμβάνει την αντιστοίχιση των προσφερόμενων και ζητούμενων δικαιωμάτων, με κριτήρια την αντικειμενική αξία, τη σειρά καταχώρισης και τη γεωγραφική εγγύτητα.

Το πραγματικό κόστος ανά πρόσθετο τετραγωνικό είναι καθοριστικό για την αγορά. Αν το τίμημα είναι υψηλό σε σχέση με την εμπορική αξία της πρόσθετης οικοδομής, το ενδιαφέρον μπορεί να περιοριστεί. Αντίθετα, σε περιοχές με αυξανόμενη ζήτηση κατοικίας, η μεταφορά ενδέχεται να αποτελέσει επενδυτική επιλογή.

Μεγάλη ευκαιρία για τα διατηρητέα

Η μελέτη του υπουργείου Περιβάλλοντος υπολογίζει ότι η δυνητική προσφορά δικαιωμάτων δόμησης στην Πάτρα φθάνει περίπου τα 1,47 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα. Ωστόσο, οι έξι προτεινόμενες ζώνες μπορούν να απορροφήσουν μόλις το 7,68% αυτής της ποσότητας. Πρόκειται για μια σημαντική αναντιστοιχία. Ακόμη και αν αξιοποιηθεί πλήρως η προβλεπόμενη χωρητικότητα, περισσότερο από το 92% της εκτιμώμενης προσφοράς θα παραμείνει εκτός των συγκεκριμένων ζωνών.

Το στοιχείο αυτό δημιουργεί ερωτήματα για το εύρος της παρέμβασης. Γιατί επιλέχθηκαν μόνο έξι ζώνες; Θα απαιτηθούν μελλοντικά νέες περιοχές υποδοχής; Και πόσος από τον εκτιμώμενο συντελεστή αντιστοιχεί σε πραγματικά διαθέσιμα, νομικά ώριμα δικαιώματα;

Η νέα διαδικασία μπορεί να συνδεθεί και με ένα διαχρονικό πρόβλημα της Πάτρας: τη δυσκολία συντήρησης της αρχιτεκτονικής της κληρονομιάς.

Η αποκατάσταση ενός διατηρητέου απαιτεί σημαντικά κεφάλαια, ενώ οι περιορισμοί στις επεμβάσεις συχνά δυσκολεύουν την οικονομική αξιοποίησή του. Η αποζημίωση για ανεκμετάλλευτο συντελεστή θα μπορούσε να αποτελέσει πρόσθετη πηγή χρηματοδότησης.

Δεν υπάρχει, ωστόσο, αυτόματη σύνδεση ανάμεσα στην είσπραξη του τιμήματος και στην πραγματοποίηση εργασιών αποκατάστασης. Αυτό είναι ένα ζήτημα που αξίζει να εξεταστεί, ώστε η μεταφορά δικαιωμάτων να συμβάλει ουσιαστικά στη διάσωση κτιρίων και όχι μόνο στην οικονομική αποζημίωση των ιδιοκτητών.

Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης τέθηκε σε πιλοτική λειτουργία τον Μάρτιο του 2026, αρχικά για την καταχώριση παλαιότερων τίτλων μεταφοράς συντελεστή. Αυτό δεν σημαίνει ότι οι νέες ζώνες της Πάτρας είναι ήδη διαθέσιμες για συναλλαγές.

Προηγούνται η ολοκλήρωση της διαβούλευσης, η περιβαλλοντική έγκριση και η θεσμοθέτηση με Προεδρικό Διάταγμα. Μέχρι τότε, οι αυξημένοι συντελεστές αποτελούν σχεδιαζόμενη δυνατότητα και όχι κατοχυρωμένο οικοδομικό δικαίωμα.

Η «Πελοπόννησος» και το pelop.gr σε ανοιχτή γραμμή με τον Πολίτη

Η φωνή σου έχει δύναμη – στείλε παράπονα, καταγγελίες ή ιδέες για τη γειτονιά σου.

Viber: +306909196125

Στείλε μήνυμα στο Viber

Ακολουθήστε μας για όλες τις ειδήσεις στο Bing News και το Google News