Ακίνητα: Οι τιμές των κατοικιών ξεπέρασαν το ρεκόρ του 2008 – Γιατί συνεχίζονται οι αυξήσεις
Η περιορισμένη προσφορά και η ισχυρή ζήτηση διατηρούν την πίεση στην αγορά κατοικίας
Σε ανοδική τροχιά εξακολουθούν να κινούνται οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα, με την αγορά ακινήτων να διατηρεί τη δυναμική της και το 2026. Σύμφωνα με την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος για τον Οκτώβριο του 2026, οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν πλέον ξεπεράσει το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008, ενώ η ανισορροπία μεταξύ ζήτησης και διαθέσιμων κατοικιών εξακολουθεί να αποτελεί τον βασικό παράγοντα που τροφοδοτεί τις ανατιμήσεις.
Τα στοιχεία της έκθεσης καταδεικνύουν ότι η άνοδος των τιμών συνεχίζεται, αν και με ηπιότερο ρυθμό σε σχέση με προηγούμενες περιόδους. Η εξέλιξη αυτή διατηρεί την πίεση στην αγορά κατοικίας και δυσκολεύει την πρόσβαση των νοικοκυριών στην απόκτηση ιδιόκτητης στέγης, ιδιαίτερα όταν τα εισοδήματά τους δεν ακολουθούν την ίδια πορεία με τις τιμές των ακινήτων.
Οι τιμές ξεπέρασαν το προηγούμενο υψηλό του 2008
Ειδικότερα, το δεύτερο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 5,5% σε ετήσια βάση, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάζει η Τράπεζα της Ελλάδος. Ο σχετικός δείκτης τιμών διαμορφώθηκε στις 114,2 μονάδες, με έτος βάσης το 2007, έναντι 101,7 μονάδων που ήταν το προηγούμενο ιστορικό υψηλό το δεύτερο τρίμηνο του 2008.
Η εξέλιξη αυτή επιβεβαιώνει ότι η αγορά κατοικίας έχει εισέλθει σε μια παρατεταμένη περίοδο ανατίμησης, η οποία ξεκίνησε μετά την προηγούμενη μεγάλη υποχώρηση των τιμών και συνεχίζεται τα τελευταία χρόνια.
Μεγαλύτερη αύξηση καταγράφεται στα νεότερα ακίνητα. Τα διαμερίσματα ηλικίας έως πέντε ετών σημείωσαν ετήσια άνοδο τιμών κατά 6,2% το δεύτερο τρίμηνο του 2026, με τον αντίστοιχο δείκτη να φτάνει στις 120 μονάδες. Στα παλαιότερα διαμερίσματα, ηλικίας άνω των πέντε ετών, η αύξηση διαμορφώθηκε σε 5%, με τον δείκτη να ανέρχεται στις 110,6 μονάδες.
Διαβάστε επίσης: Η επιβράδυνση στις τιμές κατοικίας το 2026: Η ακτινογραφία της νέας πραγματικότητας στην αγορά ακινήτων – H περίπτωση της Πάτρας
Πού καταγράφονται οι μεγαλύτερες αυξήσεις
Η γεωγραφική εικόνα της αγοράς παρουσιάζει διαφοροποιήσεις, καθώς οι ανατιμήσεις δεν εξελίσσονται με τον ίδιο ρυθμό σε όλες τις περιοχές της χώρας.
Σύμφωνα με την έκθεση, οι μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις το δεύτερο τρίμηνο του 2026 καταγράφηκαν στις περιοχές εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων, όπου οι τιμές των διαμερισμάτων ενισχύθηκαν κατά 7,1%.
Στην Αθήνα η αύξηση διαμορφώθηκε σε 5%, με τον δείκτη τιμών να ανέρχεται στις 118,3 μονάδες. Στη Θεσσαλονίκη οι τιμές αυξήθηκαν κατά 4,7%, με τον αντίστοιχο δείκτη να διαμορφώνεται στις 111,9 μονάδες. Στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας η άνοδος ήταν υψηλότερη, φτάνοντας το 5,4%, ενώ ο δείκτης τιμών ανήλθε στις 108,2 μονάδες.
Τα στοιχεία αφορούν τις ποσοστιαίες μεταβολές των τιμών των διαμερισμάτων και όχι τις απόλυτες τιμές πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο. Συνεπώς, η υψηλότερη ποσοστιαία αύξηση σε μια περιοχή δεν σημαίνει απαραίτητα ότι εκεί καταγράφονται και οι ακριβότερες κατοικίες.
Ζήτηση από το εσωτερικό και το εξωτερικό
Η Τράπεζα της Ελλάδος αποδίδει τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών κυρίως στη διατήρηση συνθηκών υπερβάλλουσας ζήτησης σε σχέση με την προσφορά κατοικιών που είναι διαθέσιμες στην αγορά.
Σημαντικό ρόλο διαδραματίζει το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών για ακίνητα στην Ελλάδα. Κατά την περίοδο 2018-2025, όταν οι τιμές των κατοικιών ακολούθησαν ανοδική πορεία, οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως. Αντίθετα, κατά την περίοδο 2008-2017, όταν οι τιμές υποχωρούσαν, οι αντίστοιχες επενδύσεις ανέρχονταν σε περίπου 170 εκατ. ευρώ ετησίως.
Η τάση αυτή συνεχίστηκε και το πρώτο εξάμηνο του 2026, καθώς οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα αυξήθηκαν κατά 9,5% σε ετήσια βάση και έφτασαν το 1 δισ. ευρώ. Η αύξηση ήρθε μετά την υποχώρηση που καταγράφηκε το 2025, η οποία, σύμφωνα με την έκθεση, συνδέθηκε εν μέρει με την αυστηροποίηση του πλαισίου της Golden Visa.
Παράλληλα, η εγχώρια ζήτηση ενισχύεται από κοινωνικές και δημογραφικές μεταβολές. Η αύξηση του ποσοστού αστικοποίησης και ο μεγαλύτερος αριθμός νοικοκυριών δημιουργούν πρόσθετες ανάγκες στέγασης, ακόμη και σε μια περίοδο κατά την οποία ο συνολικός πληθυσμός της χώρας μειώνεται.
Γιατί δεν επαρκούν οι διαθέσιμες κατοικίες
Στην πλευρά της προσφοράς, η έκθεση εντοπίζει σειρά παραγόντων που περιορίζουν τον αριθμό των κατοικιών οι οποίες μπορούν να διατεθούν προς πώληση ή ενοικίαση.
Ένα μέρος του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος έχει αποσυρθεί από την αγορά, ενώ η αναπλήρωση των διαθέσιμων κατοικιών μέσω νέων κατασκευών παραμένει διαχρονικά υποτονική. Στην εικόνα αυτή συμβάλλουν τα κενά ακίνητα, οι καθυστερήσεις στη διευθέτηση ιδιωτικών οφειλών και οι κατοικίες που έχουν δεσμευθεί ως εξασφαλίσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων και βρίσκονται σε διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης.
Δείτε ακόμα: Στεγαστική κρίση: Γιατί χιλιάδες σπίτια παραμένουν εκτός αγοράς – Οι καθυστερήσεις που φτάνουν έως το 2039
Επιπλέον, σημαντικός αριθμός ακινήτων διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση. Τον Μάρτιο του 2026, τα καταλύματα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ανέρχονταν σε 203.122, μειωμένα κατά 2,1% σε σχέση με το 2024. Η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει ότι στη μείωση συνέβαλαν τα κυβερνητικά μέτρα για τον περιορισμό της επέκτασης της συγκεκριμένης αγοράς.
Στην αξιοποίηση των ακινήτων επιδρούν επίσης η πολυιδιοκτησία, η οποία δυσκολεύει τη λήψη αποφάσεων για τη διαχείρισή τους, καθώς και το αυξημένο κόστος ανακαίνισης. Οι παράγοντες αυτοί μπορούν να καθυστερήσουν την επιστροφή κατοικιών στην αγορά, ακόμη και όταν υπάρχει ανάγκη για περισσότερες διαθέσιμες επιλογές στέγασης.
Αυξάνονται οι νέες οικοδομές, αλλά η προσφορά παραμένει περιορισμένη
Παρά τις δυσκολίες, η οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει σημάδια ανάκαμψης. Το πρώτο εξάμηνο του 2026, οι οικοδομικές άδειες για νέες κατοικίες αυξήθηκαν κατά 40,9% σε αριθμό, κατά 32,2% ως προς την επιφάνεια και κατά 33,6% ως προς τον όγκο, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους. Η εξέλιξη αυτή ακολούθησε τη μείωση που είχε καταγραφεί το 2025.
Ωστόσο, η ενίσχυση της νέας οικοδομικής δραστηριότητας δεν αρκεί από μόνη της για να εξαλείψει τις πιέσεις. Όπως επισημαίνεται στην έκθεση, η συμμετοχή του κατασκευαστικού τομέα στην οικονομία παραμένει χαμηλή σε σχέση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία των κατασκευών αντιστοιχούσε στο 2,3% του ΑΕΠ το δεύτερο τρίμηνο του 2026, έναντι 5% στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Οι κίνδυνοι για την αγορά και η πρόσβαση στη στέγη
Η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι οι εξελίξεις στις τιμές των οικιστικών ακινήτων υποδηλώνουν την έναρξη συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων. Διευκρινίζει, ωστόσο, ότι η σημερινή κατάσταση δεν προκαλεί ακόμη ανησυχία για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, επισημαίνοντας την ανάγκη στενής παρακολούθησης των κριτηρίων χορήγησης δανείων, καθώς ανακάμπτει η στεγαστική πίστη.
Ταυτόχρονα, η άνοδος των τιμών αγοράς και των ενοικίων δυσχεραίνει την πρόσβαση των νοικοκυριών στη στέγη. Για τον λόγο αυτό, η έκθεση κρίνει σκόπιμη την ενίσχυση και επιτάχυνση παρεμβάσεων που θα αυξήσουν το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα. Στις κατευθύνσεις που αναδεικνύονται περιλαμβάνονται η ανάπτυξη νέων κατοικιών, η αναβάθμιση των υφιστάμενων ακινήτων και η παροχή κινήτρων για την επανένταξη στην αγορά κατοικιών που έχουν αποσυρθεί.
Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, με τις τιμές να βρίσκονται πάνω από τα προηγούμενα ιστορικά επίπεδα. Η πορεία της αγοράς το επόμενο διάστημα θα εξαρτηθεί σε σημαντικό βαθμό από το κατά πόσο η προσφορά κατοικιών θα μπορέσει να ανταποκριθεί στην ισχυρή ζήτηση και να περιορίσει τις πιέσεις που αντιμετωπίζουν όσοι αναζητούν κατοικία για αγορά ή ενοικίαση.
Σχετικά άρθρα
Ενοίκια στην Πάτρα: Από 300 ευρώ οι οικονομικές επιλογές – Τι βρίσκει κανείς σε κέντρο και συνοικίες
Η τάση της αγοράς ακινήτων στην Αχαΐα: Ανάμεσα στις προδοκίες και την πραγματικότητα
Η «Πελοπόννησος» και το pelop.gr σε ανοιχτή γραμμή με τον Πολίτη
Η φωνή σου έχει δύναμη – στείλε παράπονα, καταγγελίες ή ιδέες για τη γειτονιά σου.
Ακολουθήστε μας για όλες τις ειδήσεις στο Bing News και το Google News
