Στουρνάρας: Η στεγαστική κρίση δεν είναι μόνο κοινωνικό πρόβλημα – Τι δείχνει η Ελλάδα
Ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος συνέδεσε τη δυσκολία πρόσβασης σε προσιτή κατοικία με την παραγωγικότητα, τη δημογραφία, την κοινωνική συνοχή και τη μακροπρόθεσμη ανάπτυξη
Η στεγαστική κρίση δεν είναι πλέον μόνο κοινωνικό ζήτημα, αλλά πρόβλημα με άμεσες επιπτώσεις στην οικονομία, την παραγωγικότητα, τη δημογραφία και τη μακροπρόθεσμη ανάπτυξη, σύμφωνα με τον διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος, Γιάννη Στουρνάρα.
Μιλώντας στο συνέδριο της Κεντρικής Τράπεζας της Κροατίας, 32nd Dubrovnik Economic Conference, ο κ. Στουρνάρας στάθηκε στην οικονομική προσιτότητα της στέγασης, εξετάζοντας τόσο τις ευρωπαϊκές τάσεις όσο και την περίπτωση της Ελλάδας.
Όπως ανέφερε, το κόστος στέγασης αυξάνεται ταχύτερα από τα εισοδήματα σε προηγμένες και αναδυόμενες οικονομίες, ασκώντας αυξανόμενη πίεση στα νοικοκυριά και δημιουργώντας κινδύνους για την κοινωνική συνοχή και την οικονομική αποτελεσματικότητα.
Οι δύο βασικές ερωτήσεις για τη στέγαση
Ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος έθεσε δύο κεντρικά ερωτήματα.
Το πρώτο αφορά το ποιο είναι το «κατάλληλο» επίπεδο τιμών κατοικιών και ενοικίων, αλλά και κατά πόσο η προσφορά κατοικιών είναι σήμερα επαρκής.
Το δεύτερο αφορά τις ευρύτερες επιπτώσεις της οικονομικής δυσπροσιτότητας της στέγασης στην οικονομία, ιδίως στα αστικά κέντρα, τα οποία λειτουργούν ως πυρήνες οικονομικής δραστηριότητας, καινοτομίας και προσέλκυσης ανθρώπινου δυναμικού.
Στο ίδιο πλαίσιο, ο κ. Στουρνάρας συνέδεσε τη στεγαστική πίεση με την αγορά εργασίας, την παραγωγικότητα και τη μακροπρόθεσμη αναπτυξιακή δυναμική.
Γιατί ανεβαίνουν οι τιμές των κατοικιών
Σύμφωνα με τον κ. Στουρνάρα, η μακροπρόθεσμη αύξηση των τιμών των κατοικιών δεν είναι ανεξήγητη, αλλά συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με τα θεμελιώδη μεγέθη της προσφοράς και της ζήτησης.
Η αύξηση των εισοδημάτων σε πολλές οικονομίες και ο συσσωρευμένος πλούτος έχουν ενισχύσει την αγοραστική δύναμη, ενώ οι δημογραφικές αλλαγές, όπως η μείωση του μεγέθους των νοικοκυριών και η αστικοποίηση, έχουν αυξήσει τη ζήτηση στις πόλεις.
Από την άλλη πλευρά, η προσφορά συχνά δεν μπορεί να ακολουθήσει τον ίδιο ρυθμό, λόγω του κόστους κατασκευής, της έλλειψης δομήσιμων ακινήτων, των κανονισμών χρήσεων γης και άλλων περιορισμών στη δόμηση.
Ρόλο έχει διαδραματίσει και η νομισματική πολιτική, καθώς η παρατεταμένη περίοδος χαμηλών επιτοκίων έκανε τα ακίνητα πιο ελκυστικά ως επένδυση.
Όπως σημείωσε, σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες μεγάλο μέρος των αγοραπωλησιών ακινήτων δεν χρηματοδοτείται με στεγαστικά δάνεια. Αυτό σημαίνει ότι η ζήτηση τροφοδοτείται όλο και περισσότερο από συσσωρευμένο πλούτο και επενδυτικά κίνητρα, με αποτέλεσμα τα πιο εύπορα νοικοκυριά να πλειοδοτούν έναντι των υπολοίπων.
Το ελληνικό παράδειγμα
Ο Γιάννης Στουρνάρας χαρακτήρισε την Ελλάδα χαρακτηριστική περίπτωση των εξελίξεων στην αγορά κατοικίας.
Τα τελευταία χρόνια, όπως ανέφερε, η ελληνική αγορά παρουσιάζει ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης, κυρίως σε μητροπολιτικές περιοχές όπως η Αθήνα.
Οι τιμές και τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σημαντικά, αν και ο ρυθμός ανόδου τους έχει πρόσφατα κάπως μετριαστεί. Παράλληλα, η οικονομική προσιτότητα της κατοικίας έχει επιδεινωθεί.
Σύμφωνα με τον διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος, η επιβάρυνση του κόστους στέγασης για τα ελληνικά νοικοκυριά είναι από τις υψηλότερες στη ζώνη του ευρώ.
Γιατί η ιδιοκατοίκηση δεν αρκεί
Ο κ. Στουρνάρας επισήμανε ότι τα υψηλά, αν και μειούμενα, ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα δεν έχουν οδηγήσει σε οικονομικά προσιτή στέγαση.
Ένας βασικός λόγος είναι ότι τα εισοδήματα παραμένουν σχετικά χαμηλά, ενώ τα έξοδα που συνδέονται με την κατοικία έχουν αυξηθεί σημαντικά.
Σε αυτά περιλαμβάνονται το κόστος ενέργειας, συντήρησης και ανακαίνισης.
Επιπλέον, μεγάλο μέρος του στεγαστικού αποθέματος είναι γηρασμένο και ενεργειακά μη αποδοτικό, γεγονός που επιβαρύνει ακόμη περισσότερο το κόστος διαβίωσης.
Η προσφορά δεν ακολουθεί τη ζήτηση
Στην πλευρά της προσφοράς, ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος σημείωσε ότι τα προβλήματα της προηγούμενης δεκαετίας παραμένουν ορατά.
Η κατασκευαστική δραστηριότητα έχει ανακάμψει μόνο εν μέρει από τη μεγάλη συρρίκνωση της περιόδου της οικονομικής κρίσης, ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες παραμένουν πολύ χαμηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα και κάτω από τον μέσο όρο της ζώνης του ευρώ.
Το αυξημένο κόστος κατασκευής, η πολυπλοκότητα του ρυθμιστικού πλαισίου και οι καθυστερήσεις στην έκδοση οικοδομικών αδειών εξακολουθούν να περιορίζουν την προσφορά.
Την ίδια ώρα, η ζήτηση παραμένει ισχυρή.
Ενισχύεται από εγχώριους παράγοντες, όπως η σταδιακή άνοδος του διαθέσιμου εισοδήματος, η βελτίωση των οικονομικών προσδοκιών και τα στοχευμένα κυβερνητικά μέτρα στήριξης της κατοικίας.
Παράλληλα, στη ζήτηση συμβάλλουν οι ξένες επενδύσεις, οι αυξημένες τουριστικές ροές στα αστικά κέντρα και η αντίληψη ότι το ακίνητο αποτελεί σχετικά ασφαλές περιουσιακό στοιχείο.
Οι πολιτικές που έχουν ενεργοποιηθεί
Ο κ. Στουρνάρας ανέφερε ότι οι κυβερνητικές πολιτικές στοχεύουν ολοένα και περισσότερο στην αντιμετώπιση των προκλήσεων της στέγασης.
Στα μέτρα που κινούνται προς αυτή την κατεύθυνση περιλαμβάνονται προγράμματα επιδότησης στεγαστικών δανείων και ενοικίου, προσωρινά φορολογικά κίνητρα για τη μακροχρόνια μίσθωση κενών κατοικιών και κίνητρα για την ανακαίνιση ή αξιοποίησή τους.
Αναφέρθηκε επίσης σε πρωτοβουλίες για την ενίσχυση της κοινωνικής στέγασης μέσω της αξιοποίησης δημόσιων περιουσιακών στοιχείων, σε συνεργασία με τον ιδιωτικό τομέα.
Ωστόσο, όπως σημείωσε, οι πολιτικές αυτές χρειάζονται χρόνο για να αποδώσουν και οι πιέσεις στην προσιτότητα της στέγασης είναι πιθανό να συνεχιστούν βραχυπρόθεσμα.
Στέγαση, νέοι και δημογραφικό
Ιδιαίτερη αναφορά έκανε ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος στη σύνδεση της στεγαστικής επισφάλειας με τις μακροπρόθεσμες δημογραφικές τάσεις.
Στην περίπτωση της Ελλάδας, η περιορισμένη πρόσβαση σε προσιτή κατοικία καθυστερεί τη δημιουργία νέων νοικοκυριών, ιδιαίτερα στις νεότερες γενιές.
Πολλοί νέοι ενήλικες παραμένουν στο σπίτι των γονέων τους για μεγαλύτερο διάστημα από όσο θα ήθελαν, ενώ άλλοι αναβάλλουν ή επανεξετάζουν την απόφαση δημιουργίας οικογένειας.
Αυτό, σύμφωνα με τον κ. Στουρνάρα, έχει ευρύτερες μακροοικονομικές επιπτώσεις, καθώς η συρρίκνωση και η γήρανση του πληθυσμού μειώνουν το μέγεθος του εργατικού δυναμικού, επιβαρύνουν το μακροπρόθεσμο αναπτυξιακό δυναμικό και αυξάνουν την πίεση στα δημόσια οικονομικά.
Τι μπορούν να κάνουν οι κεντρικές τράπεζες
Ο κ. Στουρνάρας ξεκαθάρισε ότι η διαχείριση της οικονομικής προσιτότητας της στέγασης δεν αποτελεί παραδοσιακά άμεση αρμοδιότητα των κεντρικών τραπεζών.
Η βασική αποστολή τους είναι η διατήρηση της σταθερότητας των τιμών, καθώς και η συμβολή στη χρηματοπιστωτική σταθερότητα.
Ωστόσο, όπως σημείωσε, καθώς η στέγαση επηρεάζει όλο και περισσότερο την ευρύτερη οικονομία, οι κεντρικές τράπεζες δεν μπορούν να μένουν εντελώς αδρανείς.
Μία βασική πρόκληση είναι ότι όταν η ζήτηση για κατοικίες προέρχεται από αγοραστές που χρηματοδοτούν την αγορά με ίδια κεφάλαια ή έχουν επενδυτικά κίνητρα, η συμβατική νομισματική πολιτική γίνεται λιγότερο αποτελεσματική.
Η αύξηση των επιτοκίων μπορεί να επηρεάσει περιορισμένα αυτή τη ζήτηση, ενώ ενδέχεται να επιβραδύνει την ευρύτερη οικονομία.
Ο ρόλος των μακροπροληπτικών μέτρων
Από την πλευρά της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, ο κ. Στουρνάρας ανέφερε ότι η μακροπροληπτική πολιτική μπορεί να διαδραματίσει σημαντικό ρόλο.
Μέτρα όπως τα όρια στον δείκτη δανείου προς αξία και στον δείκτη εξυπηρέτησης δανείου προς εισόδημα αποσκοπούν στη διατήρηση συνετών πιστοδοτικών κριτηρίων και στην αποφυγή υπερβολικής δανειακής επιβάρυνσης των νοικοκυριών.
Ταυτόχρονα, ο σχεδιασμός τους μπορεί να λαμβάνει υπόψη ευρύτερες κοινωνικές παραμέτρους.
Για παράδειγμα, πιο διευκολυντικές συνθήκες για όσους αγοράζουν πρώτη κατοικία μπορούν να στηρίξουν την πρόσβασή τους σε ιδιόκτητη στέγη, ενώ αυστηρότερα όρια για δεύτερη ή επενδυτική κατοικία μπορούν να συμβάλουν στον περιορισμό της κερδοσκοπικής ζήτησης.
Ο κ. Στουρνάρας αναφέρθηκε επίσης σε στοχευμένη ευελιξία για συγκεκριμένες κατηγορίες, όπως προγράμματα κοινωνικής κατοικίας ή εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης.
Οι κεφαλαιαγορές και η διαφάνεια στις αγοραπωλησίες
Πέρα από τη μακροπροληπτική πολιτική, ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος υπογράμμισε τη σημασία της προώθησης της Ένωσης Αποταμιεύσεων και Επενδύσεων.
Όπως ανέφερε, η εμβάθυνση των ευρωπαϊκών κεφαλαιαγορών και η διεύρυνση εναλλακτικών επενδυτικών επιλογών θα μπορούσαν να περιορίσουν σταδιακά τη διαρθρωτική προτίμηση για την ακίνητη περιουσία ως μέσο αποθήκευσης πλούτου.
Παράλληλα, μεγαλύτερη διαφάνεια και ισχυρότερες δικλίδες ασφαλείας απέναντι στη χρήση αδήλωτων κεφαλαίων στις αγοραπωλησίες ακινήτων μπορούν να συμβάλουν σε πιο υγιή λειτουργία της αγοράς.
«Οι κεντρικές τράπεζες δεν μπορούν να λύσουν μόνες τους το πρόβλημα»
Ο Γιάννης Στουρνάρας υπογράμμισε ότι οι κεντρικές τράπεζες δεν μπορούν να λύσουν μόνες τους το στεγαστικό ζήτημα.
Η οικονομική προσιτότητα της στέγασης διαμορφώνεται κυρίως από τις συνθήκες στην πλευρά της προσφοράς, τη δημοσιονομική πολιτική και βαθύτερους διαρθρωτικούς παράγοντες.
Η αύξηση της προσφοράς κατοικιών, η βελτίωση των πολεοδομικών και χωροταξικών διαδικασιών και η καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου στεγαστικού αποθέματος αποτελούν βασικά στοιχεία της λύσης.
Όπως ανέφερε, το στεγαστικό ζήτημα δεν αφορά μόνο τιμές, αγορές ή εργαλεία πολιτικής, αλλά και το κατά πόσο οι οικονομίες προσφέρουν στην επόμενη γενιά μια αξιόπιστη προοπτική για το μέλλον.
Σύμφωνα με τον ίδιο, αν η πρόσβαση σε προσιτή στέγη γίνεται όλο και πιο αβέβαιη, οι συνέπειες ξεπερνούν την αγορά κατοικιών και επηρεάζουν την παραγωγικότητα, την κοινωνική συνοχή και τις αναπτυξιακές προοπτικές της οικονομίας.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ:
- Στουρνάρας για κόκκινα δάνεια: «Αστικός μύθος» οι τριγωνικές συναλλαγές
- Στουρνάρας: Η γεωπολιτική αβεβαιότητα απειλεί την πορεία της ελληνικής οικονομίας
- ΕΚΤ: Ανοιχτό το ενδεχόμενο αύξησης επιτοκίων τον Ιούνιο βλέπει ο Στουρνάρας
Η «Πελοπόννησος» και το pelop.gr σε ανοιχτή γραμμή με τον Πολίτη
Η φωνή σου έχει δύναμη – στείλε παράπονα, καταγγελίες ή ιδέες για τη γειτονιά σου.
Ακολουθήστε μας για όλες τις ειδήσεις στο Bing News και το Google News
