ΤτΕ: Γιατί εκτοξεύθηκαν τιμές σπιτιών και ενοίκια στην Ελλάδα
Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει τους βασικούς λόγους που κρατούν στα ύψη τις τιμές κατοικιών και τα ενοίκια. Ξένες επενδύσεις, Golden Visa, βραχυχρόνιες μισθώσεις, κενά ακίνητα, δημογραφικές αλλαγές και χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα δημιουργούν ένα εκρηκτικό μείγμα στην αγορά ακινήτων.
Η αύξηση στις τιμές κατοικιών και στα ενοίκια στην Ελλάδα δεν είναι αποτέλεσμα ενός μόνο παράγοντα, αλλά ενός συνδυασμού πιέσεων που συσσωρεύονται τα τελευταία χρόνια στην αγορά ακινήτων. Η Τράπεζα της Ελλάδος, στην έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, αποτυπώνει τους βασικούς λόγους που τροφοδοτούν το στεγαστικό πρόβλημα, καταλήγοντας ότι η άνοδος των τιμών οφείλεται κυρίως στη διατήρηση συνθηκών υπερβάλλουσας ζήτησης σε σχέση με τη διαθέσιμη προσφορά.
Με απλά λόγια, η ζήτηση για κατοικίες παραμένει ισχυρή, ενώ τα διαθέσιμα σπίτια στην αγορά δεν επαρκούν. Από τη μία πλευρά, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα, η αστικοποίηση και η αύξηση των μικρότερων νοικοκυριών ενισχύουν τη ζήτηση. Από την άλλη, η βραχυχρόνια μίσθωση, τα δεσμευμένα ακίνητα λόγω οφειλών, το υψηλό κόστος ανακαίνισης και η υποτονική οικοδομική δραστηριότητα περιορίζουν την προσφορά.
Η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό
Ένας από τους βασικούς παράγοντες που έχουν επηρεάσει την αγορά είναι η έντονη παρουσία ξένων επενδυτών στα ελληνικά ακίνητα.
Διαβάστε επίσης: Η τάση της αγοράς ακινήτων στην Αχαΐα: Ανάμεσα στις προδοκίες και την πραγματικότητα
Σύμφωνα με την έκθεση της ΤτΕ, την περίοδο ανόδου των τιμών, από το 2018 έως το 2025, οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο στα 1,6 δισ. ευρώ ετησίως. Η διαφορά είναι εντυπωσιακή αν συγκριθεί με την περίοδο 2008-2017, όταν οι αντίστοιχες επενδύσεις ανέρχονταν σε περίπου 170 εκατ. ευρώ τον χρόνο.
Η αύξηση αυτή δείχνει πόσο έντονα άλλαξε η εικόνα της ελληνικής αγοράς ακινήτων μετά την κρίση, με την κατοικία να αποκτά επενδυτικό ενδιαφέρον για κεφάλαια από το εξωτερικό.
Το 2025 οι ροές ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα μειώθηκαν κατά 25% σε ετήσια βάση, εξέλιξη που συνδέεται με τους περιορισμούς στο καθεστώς της Golden Visa. Ωστόσο, η προηγούμενη πολυετής άνοδος είχε ήδη αφήσει ισχυρό αποτύπωμα στις τιμές.
Δημογραφικές αλλαγές και περισσότερα μικρά νοικοκυριά
Η πίεση στην αγορά δεν προέρχεται μόνο από το εξωτερικό. Η ΤτΕ καταγράφει και παράγοντες εσωτερικής ζήτησης, με έντονο δημογραφικό χαρακτήρα.
Διαβάστε επίσης: Πάτρα: Αύξηση 20% στα ενοίκια την τελευταία τριετία – Τι λένε παράγοντες της αγοράς
Παρότι ο συνολικός πληθυσμός μειώνεται, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξάνεται. Αυτό συνδέεται με την ενίσχυση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών, αλλά και με την αυξανόμενη αστικοποίηση.
Η εξέλιξη αυτή σημαίνει ότι περισσότεροι άνθρωποι αναζητούν μικρότερα ή ανεξάρτητα σπίτια, κυρίως στα αστικά κέντρα, όπου η πίεση στην αγορά είναι ήδη μεγάλη. Έτσι, ακόμη και χωρίς αύξηση πληθυσμού, η ζήτηση για κατοικίες παραμένει υψηλή.
Τα κενά ακίνητα που δεν επιστρέφουν στην αγορά
Στην πλευρά της προσφοράς, η ΤτΕ εστιάζει σε ένα από τα πιο κρίσιμα προβλήματα: πολλά ακίνητα υπάρχουν, αλλά δεν είναι διαθέσιμα στην αγορά.
Ένας μεγάλος αριθμός κενών κατοικιών παραμένει εκτός χρήσης, είτε επειδή είναι δεσμευμένες ως εξασφαλίσεις για μη εξυπηρετούμενα δάνεια είτε επειδή οι ιδιοκτήτες δεν έχουν κίνητρο ή δυνατότητα να τις αναβαθμίσουν και να τις διαθέσουν ξανά.
Η καθυστέρηση στη διευθέτηση του ιδιωτικού χρέους λειτουργεί ως εμπόδιο, καθώς ακίνητα που θα μπορούσαν να μπουν στην αγορά παραμένουν «παγωμένα». Η αβεβαιότητα γύρω από την έκβαση των διαδικασιών περιορίζει και τα κίνητρα των ιδιοκτητών για συντήρηση ή ανακαίνιση.
Με αυτόν τον τρόπο, η αγορά εμφανίζει ένα παράδοξο: υπάρχουν κενά ακίνητα, αλλά η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών παραμένει περιορισμένη.
Η πίεση από τη βραχυχρόνια μίσθωση
Σημαντικό ρόλο στη μείωση της διαθέσιμης κατοικίας παίζει και η βραχυχρόνια μίσθωση.
Παρότι έχουν ληφθεί μέτρα για τον περιορισμό της επέκτασής της, η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι ο αριθμός των ακινήτων που παραμένουν στο συγκεκριμένο μοντέλο είναι ακόμη μεγάλος. Το 2024, τα καταλύματα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ανέρχονταν σε 207.572.
Η μετατόπιση κατοικιών από τη μακροχρόνια στη βραχυχρόνια μίσθωση περιορίζει τις επιλογές για ενοικιαστές, κυρίως σε περιοχές με έντονη τουριστική ή επενδυτική ζήτηση. Αυτό ενισχύει την πίεση στα ενοίκια, ειδικά σε μεγάλα αστικά κέντρα και δημοφιλείς προορισμούς.
Πολυιδιοκτησία και ακριβές ανακαινίσεις
Η ΤτΕ στέκεται και σε δύο ακόμη παράγοντες που δυσκολεύουν την επιστροφή ακινήτων στην αγορά.
Ο πρώτος είναι η πολυιδιοκτησία. Όταν ένα ακίνητο ανήκει σε πολλούς ιδιοκτήτες, η λήψη αποφάσεων για αξιοποίηση, πώληση, μίσθωση ή ανακαίνιση γίνεται συχνά περίπλοκη και χρονοβόρα.
Ο δεύτερος είναι το αυξημένο κόστος ανακαίνισης. Πολλά παλαιά ακίνητα χρειάζονται σημαντικές παρεμβάσεις για να γίνουν κατοικήσιμα ή ανταγωνιστικά. Όταν το κόστος είναι υψηλό, οι ιδιοκτήτες συχνά αναβάλλουν τις εργασίες, με αποτέλεσμα τα σπίτια να παραμένουν κλειστά.
Η οικοδομή δεν αναπληρώνει το χαμένο απόθεμα
Την ίδια στιγμή, η νέα οικοδομική δραστηριότητα δεν επαρκεί για να καλύψει τις ανάγκες της αγοράς.
Η έκθεση σημειώνει ότι η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα παραμένει επί σειρά ετών κοντά στο 2% του ΑΕΠ. Το δ΄ τρίμηνο του 2025 διαμορφώθηκε στο 2,2%, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος ήταν 5%.
Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε το 2025 σε σχέση με το 2024. Οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά 2,4%, η επιφάνεια κατά 9,4% και ο όγκος κατά 2,4%.
Μέρος αυτής της επιβράδυνσης αποδίδεται στην αβεβαιότητα που προκάλεσε στην αγορά η προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας για το σύστημα κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Η αναμόρφωση του πλαισίου, μετά την απόφαση του ΣτΕ, συνέβαλε πάντως σε ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας το δεύτερο εξάμηνο του 2025.
Τι προτείνει η Τράπεζα της Ελλάδος
Η Τράπεζα της Ελλάδος θεωρεί αναγκαία την παροχή κινήτρων για την αύξηση του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος.
Η κατεύθυνση αυτή αφορά τόσο την ανάπτυξη νέων κατοικιών όσο και την αναβάθμιση παλαιών ή υποβαθμισμένων οικιστικών ακινήτων. Παράλληλα, κρίσιμη θεωρείται η επιστροφή στην αγορά κατοικιών που έχουν αποσυρθεί, είτε λόγω χρεών είτε λόγω κόστους ανακαίνισης είτε λόγω άλλων εμποδίων.
Στην πράξη, το στεγαστικό πρόβλημα δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο από την πλευρά της ζήτησης. Χρειάζεται αύξηση της πραγματικά διαθέσιμης προσφοράς, ώστε περισσότερα ακίνητα να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση ή στην αγορά κατοικίας.
Το στεγαστικό πρόβλημα πίσω από τους αριθμούς
Η εικόνα που περιγράφει η ΤτΕ είναι αυτή μιας αγοράς όπου η ζήτηση παραμένει ισχυρή, αλλά η προσφορά δεν ακολουθεί. Οι ξένες επενδύσεις, η Golden Visa, η αστικοποίηση και οι αλλαγές στη σύνθεση των νοικοκυριών πιέζουν προς τα πάνω τις τιμές.
Την ίδια στιγμή, τα δεσμευμένα ή κενά ακίνητα, η βραχυχρόνια μίσθωση, οι ακριβές ανακαινίσεις και η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα κρατούν χαμηλά τη διαθέσιμη προσφορά.
Αυτός ο συνδυασμός εξηγεί γιατί οι τιμές κατοικιών και τα ενοίκια παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, δημιουργώντας ένα στεγαστικό πρόβλημα που δεν αφορά μόνο την αγορά, αλλά την καθημερινότητα χιλιάδων νοικοκυριών.
Η «Πελοπόννησος» και το pelop.gr σε ανοιχτή γραμμή με τον Πολίτη
Η φωνή σου έχει δύναμη – στείλε παράπονα, καταγγελίες ή ιδέες για τη γειτονιά σου.
Ακολουθήστε μας για όλες τις ειδήσεις στο Bing News και το Google News
