Νέο χωροταξικό για τον τουρισμό: Τι αλλάζει σε ξενοδοχεία, νησιά και βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το νέο πλαίσιο επιχειρεί να βάλει τάξη στην τουριστική ανάπτυξη, χωρίζοντας τις περιοχές ανάλογα με την πίεση που δέχονται και εισάγοντας πιο αυστηρούς κανόνες για δόμηση, ακτές, νησιά και νέες επενδύσεις.
Νέους κανόνες για την τουριστική ανάπτυξη, την εκτός σχεδίου δόμηση, τις παράκτιες ζώνες, τα νησιά και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις εισάγει το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, με στόχο να μπει φρένο στην άναρχη τουριστική δόμηση.
Η κυβέρνηση δημοσίευσε χρήσιμες ερωτήσεις και απαντήσεις για το νέο πλαίσιο, το οποίο επιχειρεί να οργανώσει διαφορετικά την ανάπτυξη του τουριστικού προϊόντος, ανάλογα με την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας, τις πιέσεις που ήδη δέχεται κάθε προορισμός και τα ιδιαίτερα γεωγραφικά ή περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά του.
Στην πράξη, το νέο χωροταξικό εισάγει πιο αυστηρές αρτιότητες στις περιοχές με μεγάλη τουριστική πίεση, ειδική αντιμετώπιση των νησιών, περιορισμούς στην παράκτια ζώνη και κατευθύνσεις για πιο ελεγχόμενη ανάπτυξη.
Τι είναι το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό
Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό είναι ένα εθνικό σχέδιο που καθορίζει πού και με ποιους κανόνες μπορεί να αναπτύσσεται ο τουρισμός στη χώρα.
Στόχος του είναι να δώσει στρατηγικές κατευθύνσεις και μεσομακροπρόθεσμους στόχους για τη χωρική οργάνωση του τουριστικού τομέα, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας.
Με απλά λόγια, το νέο πλαίσιο επιχειρεί να βάλει ενιαίους και διαφανείς κανόνες για τις νέες τουριστικές επενδύσεις, να οργανώσει καλύτερα την ανάπτυξη ξενοδοχείων και τουριστικών υποδομών, να προστατεύσει περιοχές με αυξημένες πιέσεις και να δώσει ιδιαίτερη έμφαση στα νησιά και στις ευαίσθητες περιοχές.
Παράλληλα, λειτουργεί ως οδηγός για τον πολεοδομικό σχεδιασμό των επόμενων ετών.
Γιατί χρειάζεται νέο χωροταξικό για τον τουρισμό
Το προηγούμενο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό είχε θεσμοθετηθεί το 2009, αλλά ακυρώθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας για τυπικούς λόγους που σχετίζονταν με τη διαδικασία έγκρισής του και όχι με την ουσία των προβλέψεών του.
Έτσι, η χώρα έμεινε για χρόνια χωρίς ένα σύγχρονο και επικαιροποιημένο εργαλείο στρατηγικού σχεδιασμού για την τουριστική ανάπτυξη.
Το κενό αυτό έγινε ακόμη πιο εμφανές σε μια περίοδο κατά την οποία ο ελληνικός τουρισμός αναπτυσσόταν δυναμικά, ενώ ταυτόχρονα αυξάνονταν οι πιέσεις σε δημοφιλείς προορισμούς και αναδεικνύονταν νέες προκλήσεις, όπως η κλιματική αλλαγή και η ανάγκη προστασίας του τοπίου.
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο έρχεται να καλύψει αυτό το κενό, επιδιώκοντας ισορροπία ανάμεσα στην ανάπτυξη, την προστασία του περιβάλλοντος και την ποιότητα ζωής στις τοπικές κοινωνίες.
Οι βασικοί στόχοι του νέου πλαισίου
Κεντρικός στόχος του νέου χωροταξικού είναι η ανάπτυξη του τουρισμού με σεβασμό στις δυνατότητες και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Το σχέδιο επιδιώκει να βελτιώσει τη συνολική τουριστική εμπειρία, να ενισχύσει μορφές τουρισμού πέρα από το μοντέλο «ήλιος και θάλασσα» και να συμβάλει στη διεύρυνση της τουριστικής περιόδου.
Παράλληλα, προωθεί τη διάχυση της τουριστικής δραστηριότητας σε περισσότερες περιοχές της χώρας, τη στήριξη ειδικών και θεματικών μορφών τουρισμού και τη σύνδεση του τουρισμού με τον φυσικό και πολιτιστικό πλούτο κάθε τόπου.
Το ΕΧΠ-Τ στοχεύει επίσης στην καλύτερη οργάνωση των προορισμών, ειδικά εκείνων που δέχονται αυξημένες πιέσεις, αλλά και στη διαμόρφωση σαφέστερων κανόνων για τη χωροθέτηση τουριστικών δραστηριοτήτων.
Σημαντικό ρόλο έχει και η προσαρμογή του τουρισμού στην κλιματική αλλαγή, καθώς και η σταδιακή μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος των τουριστικών δραστηριοτήτων.
Πώς κατηγοριοποιούνται οι περιοχές
Η βασική κατηγοριοποίηση γίνεται με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου.
Για την κατάταξη λαμβάνονται κυρίως υπόψη οι τουριστικές κλίνες σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας.
Με βάση αυτά τα κριτήρια, οι περιοχές χωρίζονται σε πέντε κατηγορίες:
- Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης
- Αναπτυγμένες περιοχές
- Αναπτυσσόμενες περιοχές
- Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης
- Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης
Παράλληλα, υπάρχει ειδική κατηγοριοποίηση για τις νησιωτικές περιοχές. Τα νησιά, εκτός από την Κρήτη και την Εύβοια, ταξινομούνται επιπλέον με βάση την έκτασή τους σε τρεις ομάδες, με διαφορετικές κατευθύνσεις και όρους ανάπτυξης.
Η Ομάδα Ι περιλαμβάνει νησιά με έκταση άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, ενώ τα μικρότερα νησιά εντάσσονται σε επόμενες ομάδες με πιο εξειδικευμένες προβλέψεις και αυξημένες δυνατότητες προστασίας του τοπίου και του περιβάλλοντος.
Τι σημαίνει πρακτικά η νέα κατανομή
Η κατηγοριοποίηση των περιοχών και των νησιών καθορίζει τους όρους με τους οποίους μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός σε κάθε περιοχή.
Επηρεάζει το είδος των τουριστικών επενδύσεων που επιτρέπονται, τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία, τη μέγιστη δυναμικότητα σε κλίνες, αλλά και τους όρους προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος.
Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, δηλαδή εκεί όπου η τουριστική ανάπτυξη είναι ήδη πολύ υψηλή, δίνεται έμφαση κυρίως στην αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων καταλυμάτων. Για νέες μονάδες εκτός σχεδίου, οι όροι γίνονται αυστηρότεροι.
Στις Αναπτυγμένες περιοχές παραμένει η έμφαση στην ποιοτική αναβάθμιση, αλλά με ηπιότερους περιορισμούς.
Στις Αναπτυσσόμενες περιοχές προβλέπεται μεγαλύτερη δυνατότητα ανάπτυξης νέων τουριστικών δραστηριοτήτων, ενώ στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης προκρίνεται πιο ήπια ανάπτυξη νέων προορισμών.
Οι Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης αφορούν κυρίως ειδικές μορφές τουρισμού, όπως ορεινός, ιαματικός, θαλάσσιος ή καταδυτικός τουρισμός.
Τι αλλάζει στην εκτός σχεδίου δόμηση ξενοδοχείων
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά την απαιτούμενη αρτιότητα για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου περιοχές.
Μέχρι να καθοριστούν χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, η ελάχιστη αρτιότητα ορίζεται ως εξής:
- Στις περιοχές κατηγορίας Α απαιτούνται τουλάχιστον 16 στρέμματα.
- Στις περιοχές κατηγορίας Β απαιτούνται τουλάχιστον 12 στρέμματα.
- Στις περιοχές κατηγορίας Γ, Δ και Ε απαιτούνται τουλάχιστον 8 στρέμματα.
Παράλληλα, καθορίζονται και οι κατηγορίες τουριστικών καταλυμάτων που μπορούν να αναπτυχθούν ανά περιοχή, με έμφαση σε μονάδες υψηλότερων προδιαγραφών. Στις περιοχές Α, Β και Γ προβλέπονται κυρίως ξενοδοχεία 3, 4 και 5 αστέρων.
Τα όρια στις νέες κλίνες και στα νησιά
Το νέο πλαίσιο δίνει ιδιαίτερη βαρύτητα στις νησιωτικές περιοχές, όπου η τουριστική πίεση και η φέρουσα ικανότητα αποτελούν κρίσιμα ζητήματα.
Στα νησιά που εντάσσονται στις πιο επιβαρυμένες ή ευαίσθητες κατηγορίες, προβλέπεται ανώτατο όριο έως 100 κλίνες για νέα τουριστικά καταλύματα.
Σε μεγαλύτερα και λιγότερο επιβαρυμένα νησιά μπορούν να επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες, ανάλογα με την κατηγορία της περιοχής και τα χαρακτηριστικά του κάθε νησιού.
Για τα μεγάλα νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων υπάρχει δυνατότητα μεγαλύτερης τουριστικής ανάπτυξης, αλλά με αυξημένες απαιτήσεις τεκμηρίωσης της φέρουσας ικανότητας μέσω ειδικών μελετών.
Για τα μικρότερα νησιά προβλέπονται αυστηρότερες κατευθύνσεις προστασίας του τοπίου, καθώς και περιορισμοί στη δόμηση και στη δυναμικότητα νέων μονάδων.
Όταν σε μια περιοχή συμπίπτουν δύο ή περισσότερες ρυθμίσεις, υπερισχύουν οι πιο προστατευτικές για το περιβάλλον προβλέψεις.
Τι ισχύει για την παράκτια ζώνη
Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό προβλέπει αυστηρούς κανόνες για την παράκτια ζώνη, με στόχο τη διατήρηση του φυσικού τοπίου και την προστασία του παράκτιου χώρου.
Στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται πλήρως νέες διαμορφώσεις και κατασκευές.
Εξαιρούνται μόνο έργα που αφορούν την πρόσβαση ατόμων με αναπηρία, την πρόσβαση ασθενοφόρου και συγκεκριμένες παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.
Το νέο πλαίσιο δίνει, επίσης, μεγαλύτερη έμφαση στην προστασία του τοπίου, στη φέρουσα ικανότητα των παράκτιων περιοχών και στην πιο οργανωμένη ανάπτυξη τουριστικών δραστηριοτήτων σε ακτές και νησιά.
Προστατευόμενες περιοχές και Natura
Για τις περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών, το νέο ΕΧΠ-Τ προβλέπει πρόσθετες κατευθύνσεις προστασίας.
Η βασική λογική είναι ότι η τουριστική ανάπτυξη σε αυτές τις περιοχές πρέπει να είναι ήπια και βιώσιμη.
Στόχος είναι να προστατευθούν το φυσικό περιβάλλον, το τοπίο και η βιοποικιλότητα, μέσα από αυστηρότερους όρους δόμησης, περιορισμούς στην ένταση της τουριστικής δραστηριότητας και αυξημένες απαιτήσεις περιβαλλοντικής αξιολόγησης.
Όπου απαιτείται, θα πρέπει να τεκμηριώνεται και η φέρουσα ικανότητα της περιοχής.
Τι αλλάζει για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το νέο χωροταξικό διαμορφώνει πλαίσιο για την οργάνωση και τον έλεγχο τουριστικών δραστηριοτήτων, στις οποίες περιλαμβάνονται και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Οι κατευθύνσεις που προβλέπονται περιλαμβάνουν τον καθορισμό όρων και προϋποθέσεων για τη διάθεση ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως σε σχέση με τη χρήση τους ως κύρια κατοικία.
Προβλέπεται επίσης δυνατότητα ρύθμισης της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας ανά έτος, αλλά και θέσπιση γεωγραφικών ζωνών όπου η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να περιορίζεται ή να απαγορεύεται.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά, καθώς και σε περιπτώσεις νέας προσφοράς από νεόδμητες κατοικίες.
Τι γίνεται με υφιστάμενες άδειες και εγκεκριμένα σχέδια
Το νέο πλαίσιο δεν επηρεάζει υφιστάμενες άδειες και ήδη εγκεκριμένα σχέδια.
Δεν επηρεάζονται επίσης έργα που έχουν υποβάλει φάκελο για περιβαλλοντική αδειοδότηση και έχουν λάβει πληρότητα από την αρμόδια υπηρεσία.
Το ΕΧΠ-Τ λειτουργεί ως κατευθυντήριο και δεσμευτικό πλαίσιο για υποκείμενα σχέδια, όπως Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, καθώς και για τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια.
Τα σχέδια αυτά θα πρέπει σταδιακά να εναρμονίζονται με τις κατευθύνσεις του νέου πλαισίου κατά την αναθεώρηση ή τροποποίησή τους.
Συνύπαρξη τουρισμού με άλλες δραστηριότητες
Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο δίνει κατευθύνσεις και για τη συνύπαρξη του τουρισμού με άλλες σημαντικές δραστηριότητες.
Σε αυτές περιλαμβάνονται η βιομηχανία, οι εξορύξεις, οι Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας, οι υδατοκαλλιέργειες και άλλες χρήσεις που μπορούν να επηρεάζουν το τουριστικό προϊόν.
Στόχος είναι να οργανωθούν καλύτερα οι διαφορετικές χρήσεις στον χώρο, ώστε να περιοριστούν πιθανές συγκρούσεις, να προστατευθούν το περιβάλλον και το τοπίο και να διασφαλιστεί η βιώσιμη ανάπτυξη των προορισμών.
Τι άλλαξε σε σχέση με τη διαβούλευση του 2024
Το κείμενο που παρουσιάζεται σήμερα είναι, στο μεγαλύτερο μέρος του, ίδιο με εκείνο που είχε τεθεί σε διαβούλευση τον Ιούλιο του 2024.
Οι αλλαγές που ενσωματώθηκαν προέκυψαν κυρίως από τα σχόλια της διαβούλευσης, αλλά και από την πολιτική βούληση των δύο υπουργείων που εισηγούνται το σχέδιο της ΚΥΑ για αυξημένη περιβαλλοντική προστασία.
Η διαφοροποίηση αφορά κυρίως την προστασία του νησιωτικού χώρου, των ευαίσθητων τοπίων και των περιοχών Natura, καθώς και τον περιορισμό της διάσπαρτης δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές και στον εξωαστικό χώρο.
Παράλληλα, στο διάστημα που μεσολάβησε από τη διαβούλευση έως τη σημερινή παρουσίαση, εκπονήθηκαν αρκετά Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια με μελέτες φέρουσας ικανότητας.
Η αξιολόγηση των δεικτών αυτών οδήγησε στη λήψη αυστηρότερων μέτρων ως προς τη δόμηση, με στόχο ένα πιο ήπιο, οργανωμένο και περιβαλλοντικά ανθεκτικό μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ:
- ΙΝΣΕΤΕ: Μικτή η εικόνα του Τουρισμού στη Δ. Ελλάδα, που κερδίζουμε και που χάνουμε
- Θεόδωρος Λουλούδης στο Travel West Forum: Χρειάζεται ισχυρός συντονιστικός φορέας για τον τουρισμό
- Τουρισμός 2025: Πλεόνασμα 20,29 δισ. ευρώ στο ταξιδιωτικό ισοζύγιο
Η «Πελοπόννησος» και το pelop.gr σε ανοιχτή γραμμή με τον Πολίτη
Η φωνή σου έχει δύναμη – στείλε παράπονα, καταγγελίες ή ιδέες για τη γειτονιά σου.
Ακολουθήστε μας για όλες τις ειδήσεις στο Bing News και το Google News
