Δόμηση σε μικρά χωριά και οικισμούς: Σε άλλους ανακούφιση, σε άλλους ανησυχία έφερε η Τροπολογία
Η τροπολογία με την οποία η κυβέρνηση έσπευσε να καλμάρει τους χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων σε οικισμούς μέχρι 2.000 κατοίκους, δίνει λύσεις, αλλά ταυτόχρονα αφήνει και ανοιχτές πληγές.
Το «μπάλωσε» το πρόβλημα το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αλλά όχι απόλυτα. Παραμένουν, όπως φαίνεται, «τρύπες» στο θέμα. Η τροπολογία με την οποία η κυβέρνηση έσπευσε να καλμάρει τους χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων σ’ όλη την Ελλάδα, σε οικισμούς μέχρι 2.000 κατοίκους, δίνει λύσεις, αλλά ταυτόχρονα αφήνει και ανοιχτές πληγές.
Oι κυβερνητικοί βουλευτές, ειδικά της Περιφέρειας και ακόμα πιο ειδικά των νομών που έχουν πολλά μικρά χωριουδάκια και οικισμούς, πίεζαν ασφυκτικά εδώ και δύο μήνες.
Από τη μέρα, 15 Απριλίου, που βγήκε στη δημοσιότητα η απόφαση που εξέδωσε το ΣτΕ (απορρίπτοντας το Προεδρικό Διάταγμα) και η οποία πρακτικά μετέτρεπε τα οικόπεδα σ’ αυτά τα χωριά σε «αγροτεμάχια», σήμανε συναγερμός.
Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έπρεπε πάση θυσία να βρει μια φόρμουλα ώστε, χωρίς να ακυρώσει τελείως την απόφαση του ΣτΕ, να επαναφέρει το δικαίωμα δόμησης για οικόπεδα σε μικρούς οικισμούς με πληθυσμό έως 2.000 κατοίκους.
Λίγο πριν τα μεσάνυχτα της Τετάρτης, πήγε sms στα κινητά τηλέφωνα των βουλευτών ότι η πολυαναμενόμενη νομοθετική ρύθμιση κατατέθηκε από το υπουργείο.
Το Προεδρικό Διάταγμα, που δημοσιεύτηκε στο Φύλλο της Εφημερίδας της Κυβέρνησης τη Μεγάλη Τρίτη (μετά την απόφαση του ΣτΕ), μετέτρεπε πλήθος οικοδομήσιμων οικοπέδων της περιφέρειας σε αγροτεμάχια, κυρίως σε ορεινούς και παραλιακούς οικισμούς που στηρίζονται στην μικροϊδιοκτησία.
Η μόνη επιτρεπόμενη χρήση θα ήταν η φύτευση, με την αξία των ιδιοκτησιών να καταποντίζεται.
Κατάλαβαν στην κυβέρνηση ότι ένα τέτοιο σενάριο θα είχε πολύ αρνητικές συνέπειες (για προφανείς λόγους…) και γι’ αυτό έγινε η… διόρθωση. Με τη νέα ρύθμιση-τροπολογία, ουσιαστικά επιστρέφουμε, σε μεγάλο βαθμό, στο παλιό καθεστώς. Απλώς, εισάγεται ο όρος της τεκμηρίωσης, που θα επωμίζονται οι μηχανικοί.
Παραμένουν, όμως, σοβαρά ερωτηματικά για κάποια επιμέρους θέματα:
-Τι γίνεται με όσους διαθέτουν οικόπεδα μικρότερα των 500 τ.μ. στους οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους; Τι γίνεται με όσους διαθέτουν οικόπεδα μικρότερα των 2.000 τ.μ. στους οικισμούς από 701 έως 2.000 κατοίκους; Χάνουν οριστικά κάθε δικαίωμα δόμησης;
-Τι γίνεται με όσους διαθέτουν οικόπεδα που δεν βλέπουν επίσημο δρόμο; Αχρηστεύονται;
-Ακόμα και αν ανήκει το «τυφλό» μέρος μίας παλιάς ιδιοκτησίας σε δύο αδέλφια που την κληρονόμησαν από τους γονείς τους, δεν προβλέπεται εξαίρεση και ο ιδιοκτήτης οικοπέδου που δεν «βλέπει» σε δρόμο, πρέπει να… ξεχάσει το οικόπεδό του.
-Η ρύθμιση αναφέρεται σε οικόπεδα που διαθέτουν πρόσοψη σε κοινόχρηστους δρόμους, ωστόσο η πρώτη ερμηνεία αναφέρει μόνο για δρόμους αναγνωρισμένους με ΦΕΚ. Οι δρόμοι που είναι αναγνωρισμένοι με ΦΕΚ αποτελούν ένα ελάχιστο ποσοστό του οδικού δικτύου στα χωριά της χώρας!
Η τροπολογία εισάγει δύο νέα πολεοδομικά εργαλεία που επιχειρούν να καλύψουν τις ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής:
1. Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (ΖΑΟ): Το πρώτο εργαλείο αφορά οικισμούς έως 700 κατοίκους.
Σε αυτούς τους οικισμούς θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 10 μ. σε κοινόχρηστη οδό.
Με βάση την τροπολογία, τα οικόπεδα διατηρούν το υφιστάμενο πλαίσιο που επιτρέπει την δόμηση στα σημερινά άκρα του οικισμού (την λεγόμενη ζώνη Γ) κατόπιν ειδικής τεκμηρίωσης.
2. Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (ΠΕΧ), όπου άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα-γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν από δύο χιλιάδες 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 15 μ. κοινόχρηστη οδό.
Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης, με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της περιοχής αυτής.
Χωρίς την πρόβλεψη της προχθεσινής τροπολογίας, τα οικόπεδα αυτά θα θεωρούνταν εκτός σχεδίου και επομένως θα χρειαζόταν αρτιότητα 4 στρεμμάτων για να χτιστούν.
Η επίμαχη ζώνη είχε απορριφθεί από το ΣτΕ στον προδικαστικό έλεγχο του ΠΔ, με το σκεπτικό ότι διαμορφώθηκε με ατεκμηρίωτες αποφάσεις νομαρχών χωρίς επιστημονικό υπόβαθρο.
Γραμματή Μπακλατσή: Μόνο το 30% κερδισμένοι
Η τοπογράφος – πολεοδόμος μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή, παρουσιάζεται πολύ συγκρατημένη και εκτιμά ότι η τροπολογία καλύπτει κατά προσέγγιση μόλις 3 στους 10 ιδιοκτήτες οικοπέδων σε οικισμούς σε όλη τη χώρα!
«Η ρύθμιση για τους οικισμούς εμφανίζεται ότι δίνει λύσεις δόμησης σε 9 από τους 10 οικοπεδούχους σε συνολικά 12.550 οικισμούς της χώρας. Δεν ισχύει όμως αυτή η αναλογία. Ακόμη και στους κερδισμένους οικισμούς, είναι 7 στις 10 οι ιδιοκτησίες που δεν πιάνουν τα κριτήρια για να χτίσουν.
Κερδισμένοι εκτιμάται ότι θα είναι το 30% των οικοπέδων κατά μέσο όρο, κι αυτό γιατί στα χωριά ο κλήρος είναι μικρός και σε μεγάλο ποσοστό, που εκτιμάται στο 70%, έχουν εμβαδό μικρότερο των 500 τ.μ. και άρα θα είναι μη άρτια και οικοδομήσιμα.
Επίσης, ένα ποσοστό οικοπέδων δεν θα χτίζει γιατί δεν θα εκπληρώνει την προϋπόθεση του προσώπου σε αναγνωρισμένο δρόμο, διότι πολλοί δεν θα κριθούν κοινόχρηστοι βάσει των προδιαγραφών.
Ενα άλλο θέμα είναι τα δασικά τμήματα, τα οποία θα δημιουργήσουν θύλακες μέσα στους οικισμούς.
Με ποιο κριτήριο, άραγε, μπήκε το όριο των 700 κατοίκων;
Το κριτήριο προφανώς ακολούθησε τα στατιστικά στοιχεία, που δείχνουν ότι περίπου το 93% των οικισμών είναι κάτω των 700 κατοίκων. Σε κάθε περίπτωση όμως είναι αυθαίρετο, δεν έχει τεκμηρίωση και επομένως είναι ευάλωτο σε πιθανές αμφισβητήσεις του και θα δημιουργήσει συγκρούσεις στην τοπική κοινωνία τού τύπου γιατί το δικό μου χωριό που έχει πχ 710 κατοίκους να μείνει έξω από τη ρύθμιση .
Είναι, άραγε, επαρκής η απόσταση των 5 μέτρων του κτιρίου από τον άξονα της οδού;
Στις προδιαγραφές αναγνώρισης των οδών, καταρχήν δεν υπάρχει ελάχιστο πλάτος οδού. Συνήθως αυτοί οι δρόμοι έχουν ένα πλάτος 3,5 με 4 μέτρα για να περνά ένα αυτοκίνητο. Επομένως το κτίριο θα είναι σε απόσταση περίπου 3 μέτρα από το όριο της οδού, απόσταση που είναι μικρή για την ασφάλεια και τυχόν απαίτηση για διαπλάτυνση στο μέλλον».
Θανάσης Παναγόπουλος: Επιστρέφουμε στα παλιά
Ο συμβολαιογράφος Αιγίου Θανάσης Παναγόπουλος (πρώην δήμαρχος Αιγιάλειας), που γνωρίζει άριστα το θέμα, αφού η Αιγιάλεια έχει πολλούς μικρούς οικισμούς, τόνισε:
«Θεωρώ, σε γενικές γραμμές, ότι η τροπολογία είναι μία από τα ίδια, δηλαδή ό,τι ίσχυε παλιά, ισχύει πάλι. Απλώς την εμπλουτίσανε λίγο για να δικαιολογήσουν ότι το επεξεργάστηκαν εξαρχής. Η τροπολογία αφορά οικόπεδα σε οικισμούς μέχρι 2.000 κατοίκους. Και εισάγει δύο εργαλεία: Το πρώτο είναι η ζώνη ανάπτυξης του οικισμού. Μεταφέρονται τα όρια του οικισμού στα παλιά όρια, αλλά ο μηχανικός θα απαιτείται πλέον όταν φτιάχνει το τοπογραφικό, να τεκμηριώνει με κριτήρια την ιστορικότητα ενός οικισμού, την αξία του, την ανάπτυξή του. Αυτά ισχύει για οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους.
Στην Αιγιάλεια, π.χ., αλλά και σε μεγάλο μέρος της Αχαΐας, η πλειοψηφία των οικισμών είναι μέχρι 700 κατοίκους.
Το δεύτερο εργαλείο είναι από 701 κατοίκους μέχρι 2.000. Εκεί πάλι οριοθετεί τους οικισμούς στα παλιά όρια όπως και παλαιότερα. Ομως, πάλι ζητάει τεκμηρίωση. Αυτή είναι η μοναδική προσθήκη. Οτι θα πρέπει να υπάρχει μια ειδική τεκμηρίωση. Δηλαδή, με λίγα λόγια, εμπλουτίσανε τον νόμο ελάχιστα, για να φανεί ότι τον επεξεργάστηκαν και ξαναέφεραν τον παλιό».
Ακολουθήστε μας για όλες τις ειδήσεις στο Bing News και το Google News
