Πρώτη κατοικία: Πλήρης οδηγός της ΑΑΔΕ για τις απαλλαγές, όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε

Μαρία Μπέλμπα

Η απόκτηση πρώτης κατοικίας αποτελεί για τους περισσότερους Έλληνες το «όνειρο ζωής». Όμως, ανάμεσα στα συμβόλαια κρύβεται ένας λαβύρινθος από φορολογικούς κανόνες που μπορούν είτε να σας γλιτώσουν χιλιάδες ευρώ είτε να σας κοστίσουν μια περιουσία.

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) έδωσε στη δημοσιότητα έναν αναλυτικό οδηγό, λύνοντας “γρίφους” που αφορούν από τους πλειστηριασμούς και τα σύμφωνα συμβίωσης, μέχρι τις αποθήκες και τις δεύτερες ευκαιρίες για απαλλαγή.

Πλειστηριασμοί και οικογενειακές υποθέσεις

Η ΑΑΔΕ ξεκαθαρίζει πως η απαλλαγή πρώτης κατοικίας χορηγείται κανονικά ακόμη και αν το ακίνητο αποκτηθεί μέσω πλειστηριασμού. Μάλιστα, αυτό ισχύει ακόμα και στην περίπτωση που ο αγοραστής (υπερθεματιστής) είναι σύζυγος ή συγγενής πρώτου βαθμού του προσώπου κατά του οποίου έγινε ο πλειστηριασμός.

Επιπλέον, τα μέρη ενός συμφώνου συμβίωσης αντιμετωπίζονται πλέον με τα ίδια ακριβώς δικαιώματα που έχουν οι έγγαμοι, επιβεβαιώνοντας την προσαρμογή της φορολογικής διοίκησης στα σύγχρονα κοινωνικά δεδομένα.

Το «Αγκάθι» των μικρών ποσοστών και της πενταετίας

Ένα συχνό ερώτημα αφορά όσους έχουν ήδη κάποιο ποσοστό συνιδιοκτησίας σε άλλο ακίνητο.

• Αν μεταβιβάσετε μέρος του ποσοστού σας: Πρέπει να περάσουν 5 χρόνια για να δικαιούστε απαλλαγή για νέα αγορά.

• Αν μεταβιβάσετε ολόκληρο το ποσοστό σας: Μπορείτε να λάβετε απαλλαγή άμεσα, εφόσον το ακίνητο που πουλήσατε κάλυπτε τις στεγαστικές σας ανάγκες.

Σημείωση: Για τον υπολογισμό των στεγαστικών αναγκών, η ΑΑΔΕ αθροίζει όλα τα ποσοστά ιδιοκτησίας του αγοραστή. Ωστόσο, εξαιρούνται ακίνητα σε χωριά με πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων, αγροτεμάχια και επαγγελματικοί χώροι.

«Δεύτερη ευκαιρία» και επιστροφή φόρου

Μπορεί κάποιος να λάβει απαλλαγή για δεύτερη φορά; Η απάντηση είναι «ναι», αλλά με προϋποθέσεις:

1. Τα ακίνητα που ήδη κατέχει η οικογένεια (σύζυγοι και ανήλικα τέκνα) δεν πρέπει να καλύπτουν τις τρέχουσες στεγαστικές τους ανάγκες.

2. Πρέπει να καταβληθεί εφάπαξ ο φόρος που είχε εξοικονομηθεί από την πρώτη απαλλαγή.

Τι γίνεται αν ξεχάσατε να ζητήσετε απαλλαγή; Ακόμα και μετά την υπογραφή των συμβολαίων, μπορείτε να υποβάλετε τροποποιητική δήλωση. Αν πληρούσατε τις προϋποθέσεις κατά τον χρόνο της αγοράς, ο φόρος που πληρώσατε σας επιστρέφεται, αρκεί το αίτημα να γίνει εντός 5 ετών από την καταβολή.

Τι ισχύει για τους Ανήλικους

Κατά κανόνα, οι ανήλικοι δεν δικαιούνται απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Η μοναδική εξαίρεση αφορά ορφανά τέκνα που στερούνται και τους δύο γονείς και τελούν υπό επιτροπεία ή την επιμέλεια τρίτου.

Απαντήσεις σε 15 συχνά ερωτήματα

Οι απαντήσεις της ΑΑΔΕ στα κυριότερα ερωτήματα είναι οι εξής:

1. Χορηγείται απαλλαγή πρώτης κατοικίας σε περίπτωση κτήσης ακινήτου με πλειστηριασμό; Ναι, χορηγείται η απαλλαγή, ακόμη και αν ο υπερθεματιστής είναι σύζυγος ή συγγενής πρώτου βαθμού του οφειλέτη.
2. Αν κάποιος έχει ιδανικό μερίδιο σε κατοικία ή οικόπεδο που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες και μεταβιβάσει ιδανικό μερίδιο, δικαιούται απαλλαγή πριν παρέλθουν πέντε έτη; Όχι, απαιτείται η παρέλευση πενταετίας από τη μεταβίβαση. Εξαίρεση: Αν μεταβιβάσει ολόκληρο το ιδανικό μερίδιο που κατέχει (το οποίο καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες αυτοτελώς ή συναθροιζόμενο), τότε μπορεί να χορηγηθεί απαλλαγή άμεσα, εφόσον πληρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις.
3. Ανήλικος δικαιούται απαλλαγής πρώτης κατοικίας; Όχι, κατ’ αρχήν. Κατ’ εξαίρεση, την απαλλαγή του αγάμου δικαιούνται ανήλικα τέκνα που έχουν αποβιώσει και οι δύο γονείς και τελούν υπό επιτροπεία ή επιμέλεια τρίτου προσώπου με δικαστική απόφαση, είτε αγοράζουν εξ αδιαιρέτου είτε αυτοτελές ακίνητο.
4. Πώς ελέγχονται οι στεγαστικές ανάγκες όταν υπάρχουν ποσοστά συνιδιοκτησίας σε πολλά ακίνητα; Συγχωνεύεται η επιφάνεια όλων των ακινήτων (κατά ποσοστό συνιδιοκτησίας) κατά τον χρόνο μεταβίβασης. Εξαιρούνται ακίνητα σε δημοτικές κοινότητες/ενότητες χωρίς περαιτέρω υποδιαίρεση με <3.000 κατοίκους, αγροτεμάχια και επαγγελματικές στέγες. Εξετάζεται επίσης εάν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης.
5. Μεταβίβαση εξ αδιαιρέτου μεριδίου πρώτης κατοικίας μεταξύ συζύγων πριν την πενταετία αίρει την απαλλαγή; Όχι, εφόσον το ακίνητο αγοράστηκε από κοινού κατά τη διάρκεια του γάμου, καθώς μετά τη μεταβίβαση εξακολουθεί να καλύπτεται ο σκοπός της κάλυψης στεγαστικών αναγκών της οικογένειας.
6. Σε ακίνητο χωρίς σύσταση οριζοντίου/καθέτου ιδιοκτησίας με αυτοτελείς ιδιοκτησίες, χορηγείται απαλλαγή και μέχρι ποιο ύψος; Χορηγείται απαλλαγή στο σύνολο του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένου του δικαιώματος υψούν.
7. Μπορεί να τύχει απαλλαγής το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κοινοχρήστου χώρου (πλην αποθήκης/στάθμευσης); Όχι, επιβάλλεται ΦΜΑ. Απαλλαγή χορηγείται μόνο για χώρους κύριας χρήσης, μία αποθήκη και μία θέση στάθμευσης, εφόσον αποκτώνται με την ίδια συμβολαιογραφική πράξη.
8. Αν η αποθήκη σε όροφο/δώμα υπολογίζεται με διαφορετικό έντυπο (π.χ. Εντ.1, Εντ.2) και όχι Εντ.4, χορηγείται απαλλαγή; Ναι, ο τρόπος υπολογισμού της αξίας δεν επηρεάζει το δικαίωμα απαλλαγής για τον βοηθητικό χώρο-αποθήκη.
9. Μπορεί να τύχει απαλλαγής ακίνητο που χρησιμοποιείται ως κατοικία αλλά χαρακτηρίζεται επαγγελματική στέγη από άδεια/σύσταση; Κατ’ αρχήν όχι. Εφόσον προηγηθεί αλλαγή χρήσης σε κατοικία με μεταγενέστερη πράξη ή βεβαίωση αρμόδιας αρχής, τότε είναι δυνατή η χορήγηση απαλλαγής.
10. Τα μέρη συμφώνου συμβίωσης δικαιούνται απαλλαγής ως έγγαμοι; Ναι.
11. Μπορεί να χορηγηθεί απαλλαγή μετά τη σύνταξη του συμβολαίου; Ναι, με εκπρόθεσμη τροποποιητική δήλωση και αίτημα χορήγησης απαλλαγής, εφόσον συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις κατά τον χρόνο αγοράς. Συνυποβάλλονται δικαιολογητικά και ζητείται επιστροφή φόρου εντός πέντε ετών από την καταβολή.
12. Μπορεί να χορηγηθεί δεύτερη απαλλαγή; Ναι, εφόσον τα υφιστάμενα ακίνητα (αγοραστή, συζύγου, ανήλικων τέκνων) δεν καλύπτουν τις στεγαστικές ανάγκες, υποβληθεί δήλωση και καταβληθεί εφάπαξ ο φόρος της προηγούμενης απαλλαγής.
13. Σύζυγοι αγοράζουν με απαλλαγή, αλλά ο σύζυγος είχε προηγούμενη απαλλαγή ως άγαμος; Προϋπόθεση είναι η άρση της προηγούμενης απαλλαγής, καθώς οι προϋποθέσεις αφορούν και τον σύζυγο.
14. Εάν καταβληθεί φόρος για άρση προηγούμενης απαλλαγής λόγω νέας αγοράς και ματαιωθεί το συμβόλαιο, επιστρέφεται ο φόρος; Ναι, επιστρέφεται.
15. Πώς αντιμετωπίζεται η ακύρωση συμβολαίου με απαλλαγή εντός 4 ετών (νομικό ελάττωμα/εξαιρετικός λόγος); Δεν οφείλεται φόρος για την αρχική σύμβαση, δεν αίρεται η απαλλαγή. Για νέα σύμβαση μπορεί να χορηγηθεί εκ νέου απαλλαγή.

Η «Πελοπόννησος» και το pelop.gr σε ανοιχτή γραμμή με τον Πολίτη

Η φωνή σου έχει δύναμη – στείλε παράπονα, καταγγελίες ή ιδέες για τη γειτονιά σου.

Viber: +306909196125

Στείλε μήνυμα στο Viber

Ακολουθήστε μας για όλες τις ειδήσεις στο Bing News και το Google News